Cư dân ở chung cư cao cấp Botanic Towers số 312 Nguyễn Thượng Hiền, quận Phú Nhuận, TP HCM, đang viết đơn kiện chủ đầu tư, Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Phú Hưng Gia, và đòi gặp Ban quản lý tòa nhà để làm rõ phần diện tích chung bị chiếm dụng và phí quản lý đột ngột tăng cao. Hiện nay, các diện tích tiền sảnh, hậu sảnh, tầng hầm và các phòng ốc tầng trệt của tòa nhà Botanic đang được đưa vào cho thuê làm văn phòng, quán cafe, siêu thị... phục vụ mục đích kinh doanh. Theo Phú Hưng Gia, tất cả phần diện tích trên đều là tài sản riêng của doanh nghiệp. Tuy nhiên, cư dân Botanic lại phản ứng gay gắt chuyện này. Chủ hộ A704 phân tích, việc chủ đầu tư khai thác tầng hầm, tầng lửng và tầng trệt với mục đích kinh doanh riêng, không phục vụ lợi ích chung của cộng đồng là chưa đúng luật. Luật Nhà ở quy định sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm diện tích nhà còn lại của tòa nhà, ngoài phần sở hữu riêng. Ngoài ra, điều 6 trong Quy chế quản lý sử dụng chung cư Bộ Xây dựng cũng có quy định tương tự.

Trong hợp đồng mua bán do công ty này soạn và yêu cầu các hộ dân ký để hợp thức hóa việc cấp chủ quyền nhà có mục mới 7.13. Trong đó quy định ngoại trừ phần diện tích sảnh, thang máy và các hành lang, lối đi chung, phần diện tích còn lại bao gồm tầng hầm, trệt, lửng thuộc quyền sở hữu của Phú Hưng Gia. Ban đầu, ít ai phát hiện ra điều khoản này nên khách hàng đều ký vào hợp đồng. Mấy ngày nay khi phát hiện ra, họ ôm theo hàng xấp văn bản gồm: Nghị định 90 Luật Nhà ở, Quy chế quản lý sử dụng chung cư để "đòi" lại diện tích chung đó.

Một lý do khác khiến các hộ bất bình là phí quản lý tăng cao không rõ lý do. Số tiền chi cho việc quản lý trước đây là 500.000 đồng mỗi hộ, nay bỗng dưng thay đổi cách tính thành 8.000 đồng mỗi m2, trung bình khoảng 1 triệu đồng một hộ. Chủ hộ A306 kiến nghị ban quản trị phải nhanh chóng lấy ý kiến của người dân trong một cuộc họp trực tiếp, lập biên bản và ký tên xác nhận để làm rõ việc thu phí này.

Theo Luật Nhà ở, sau khi bán căn hộ, Phú Hưng Gia phải trích 2% (gần 10 tỷ đồng) tiền bán căn hộ để làm kinh phí phục vụ công tác bảo trì căn hộ. Song, các hộ dân thắc mắc số tiền 2% này chưa biết đang được sử dụng như thế nào thì chủ đầu tư đã thu 2 USD mỗi m2 để lập quỹ dự trữ. "Chúng tôi cần chủ đầu tư thực hiện đúng luật chứ không yêu cầu gì quá đáng", đại diện hộ A704 nói.

Ông Phan Huy Vĩnh, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Phú Hưng Gia cho biết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp toàn bộ chủ quyền chung cư Botanic với tổng diện tích sàn xây dựng 43.800 m2. Và khi đã bán đi khoảng 29.300 m2 trên tổng số 268 căn hộ, phần còn lại đương nhiên thuộc sở hữu của Phú Hưng Gia. Ông phân bua, công ty giao nhà tháng 6/2007, lúc đó chưa có quy định cụ thể nào về việc quản lý chung cư nên chỉ có thể căn cứ vào hợp đồng để lập quy chế cho tòa nhà, kể cả diện tích chung.

Bác bỏ trách nhiệm của Phú Hưng Gia về mức phí quản lý mới đột ngột tăng khiến các hộ dân bất bình, ông Vĩnh khẳng định không phải chủ đầu tư đề xuất mà là do ban quản trị quy định. Theo ông Vĩnh, trong hợp đồng có ghi rõ, năm đầu tiên đi vào hoạt động phí quản lý cho một hộ là 500.000 đồng mỗi tháng. Sau đó, ban quản trị sẽ tự thu tự chi bằng cách lấy ý kiến các hộ dân. "Phí quản lý mới 8.000 đồng mỗi m2 ra đời là vì vậy. Nếu mọi người vẫn không đồng tình, ban quản trị có trách nhiệm điều chỉnh sao cho hợp lý", ông Vĩnh nói.

"Đây là bằng chứng luật còn nhiều kẽ hở do không bắt kịp thực tiễn. Bởi thiếu trước hụt sau nên luật không bảo vệ được người dân", Trưởng ban tuyên truyền Hội Luật gia TP HCM Nguyễn Văn Hậu nhận xét. Luật sư Hậu lý giải quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư được Bộ Xây dựng ban hành vào năm 2008, sau thời điểm các hợp dồng Phú Hưng Gia đã ký với khách hàng (6/2007) nên bất hồi tố, không thể buộc tội Phú Hưng Gia chiếm đoạt tài sản.

Ông khuyến cáo khách hàng trước khi giao dịch mua bán căn hộ phải xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng, đặc biệt là các khoản phí có bao gồm trong giá bán căn hộ hay chưa. Khi ký hợp đồng tức là đã đồng ý một giao dịch dân sự, sau này tòa chỉ căn cứ vào đó để phân xử. Thiệt thòi thường nghiêng về bên mua vì họ không trực tiếp soạn hợp đồng. Tuy nhiên, theo các chuyên gia về quy hoạch và quản lý đô thị, trách nhiệm của doanh nghiệp bất động sản không chỉ dừng lại ở phạm vi xây dựng và bán căn hộ mà còn bao hàm cả việc bảo trì, quản lý và chăm sóc khách hàng. Khi có phản ứng tiêu cực về các chính sách, cách hành xử của ban quản lý, quản trị, chủ đầu tư nên chủ động đứng ra giải quyết để đảm bảo uy tín và thương hiệu của mình.

Thanh Lê