Nợ lớn sau cơn "bão" đất

Ngày thị trường BĐS lên ngôi, thông tin quy hoạch một số vùng tại Sóc Sơn, Thạch Thất, Đông Anh đã đẩy giá đất ruộng, đất vườn tăng cao tạo nên những "cơn sốt" đất đáng chú ý, khiến không ít người bỗng chốc giàu có và cũng không ít người đã đi vay thế chấp ngân hàng (NH) để lao theo cơn bão đất. Trước thực tế đó, không ít NH cũng ào ạt chạy đua vào "cuộc chơi" cho vay, thậm chí cho nguyên một làng, một dòng họ vay để mua bán đất đai. Thời điểm đất sốt, giá đất tại các khu vực này lên đến 20 triệu đồng/m2 vẫn có thể giao dịch dễ dàng. Nhưng đến thời điểm hiện tại, đất thuộc các khu này không hề nhận được bất kì sự giao dịch nào dù mức giá chỉ ở 4 triệu đồng/m2. Từ đó, "nợ xấu" đã xuất hiện. Đất không bán được, nợ NH càng chồng chất theo lãi. Để xử lý vốn tài sản ứ động này, các NH thường tự thỏa thuận với chủ để bán thu nợ. Song, không ít chủ đất không chịu hợp tác nên việc bán tài sản rất khó khăn. Một cán bộ thu hồi nợ cho biết, nhiều trường hợp chúng tôi đã đến không biết bao nhiêu lần nhưng vẫn không gặp được. Khi thì cáo ốm, cáo bệnh, khi thì đi xa, có việc .... Thậm chí, để lẩn tránh việc gặp mặt cán bộ thu hồi nợ, có chủ tài sản còn khóa cửa, đổi chỗ ở. Bất đắc dĩ, các NH phải khởi kiện ra tòa để phát mại thu hồi tài sản. Tuy nhiên, quá trình này nhanh cũng phải mất 4 - 5 tháng, nếu lâu thì có thể kéo dài từ 2 đến 3 năm. Cứ theo đà này, 'kho' tài sản đảm bảo BĐS hàng chục ngàn tỷ chắc sẽ còn rất lâu dài.

Nhiều dự án nằm bất động sau cơn bão giá BĐS đi qua.

Không chỉ vậy, trong quá trình xử lý, nhiều trường hợp còn gặp những sự cố không lường trước được có thể xảy ra. Ví dụ, có khu nhà đất vị trí rất đẹp, rộng và giá mềm nhưng không ai dám mua chỉ vì chủ nhà đã đặt một điện thờ ở tầng thượng, hoặc những ngôi nhà mà chủ nhân trước đó từng bị phá sản thì cũng không ai dám mua. Không chỉ thế, đất đai ở Đông Anh, Thạch Thất là những vùng nông thôn nên còn liên quan nhiều đến yếu tố tâm linh như nhà thờ họ, một tổ... khó có thể xử lý được. "Các yếu tố tâm linh có sự ảnh hưởng rất lớn tới công tác xử lý tài sản. Nhiều khách hàng mặc dù rất ưng mảnh đất đó, nhưng chỉ cần thầy phán là "đất dữ" ngay lập tức bỏ luôn ý định mua bán của mình", Giám đốc xử lý nợ một NH cho hay. Thảm cảnh vỡ nợ của nhiều chủ đất cũng khiến NH phải chùn tay. Ví như cảnh đại gia lừng lẫy một thời nay cả gia tài chỉ còn lại căn nhà cấp 4 cho vợ con cũng đã cắm sổ ở NH, trường hợp những ông bà đã đến lúc gần đất xa trời, có căn nhà cuối cùng cũng phải bán để thực hiện nghĩa vụ cho con cháu. Tình cảnh này khiến NH không xử lý cũng không được mà xử lý cũng không đành. Thậm chí, có người lăn lộn cả đời, đến khi về hưu còn mỗi mảnh đất chót cho con cháu dùng làm thế chấp vay tiền, nay cũng phải bàn giao nốt. Các bác rất hợp tác, chỉ xin một điều là được qua Tết các bác mới bàn giao để Tết còn có nơi tá túc, hương khói tổ tiên, đón tiếp bạn bè. Nghe đến đây ai cũng xót xa. Giám đốc Quản trị rủi ro một NH chia sẻ.

Càng to càng khó

Việc xử lý các tài sản lớn là các dự án BĐS, nhà xưởng, tàu bè... lại càng gặp khó khăn hơn. Một chuyên gia NH chia sẻ, trong hệ thống NH có không ít dạng tài sản đảm bảo là quyền tài sản phát sinh từ các hợp đồng mua bán nhà chung cư, đất dự án. Cái khó của NH ở đây là không thể nắm bắt hết được số lượng dự án đã hoàn thành và số lượng còn dở dang. Hầu như toàn bộ các dự án khi khởi công đều phải vay NH, nên rất nhiều các khu đô thị bỏ hoang hay các dự án chung cư đang "trùm mền" đều được thế chấp dưới dạng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán, hay quyền tài sản phát sinh từ các dạng hợp đồng khác nhau. Đây chính là sự bế tắc mà NH chưa tìm được phương án giải quyết, một chuyên gia pháp lý NH cho biết. Đối với việc xử lý các dự án không hoàn thành đã khó, việc xử lý tài sản là các dự án đã hoàn thành còn khó hơn. Bởi chủ đầu tư vừa bán nhà cho dân, vừa thế chấp dự án cho các NH. Thế là ba bên cùng kẹt. Đây là tình trạng diễn ra ở không ít các dự án chung cư trên địa bàn Tp.HCM. Điển hình là khu căn hộ Sông Đà Tower hoàn thành vào năm 2010, bán hết cho người dân trong năm 2009 nhưng đến năm 2012, chủ đầu tư này lại đem toàn bộ dự án thế chấp ở NH Techcombank, CN Tân Bình. Đến khi khoản nợ của chủ đầu tư biến thành nợ xấu thì NH lại bế tắc trong việc tìm ra phương thức xử lý tài sản như thế nào cho phù hợp. Với người mua nhà, họ vẫn có quyền và nhu cầu được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, song dự án lại đang thế chấp, đang có nợ xấu thì NH không thể đồng ý giải chấp để người dân có thể được cấp sổ đỏ. Nếu xử lý tài sản thế chấp này, ngân hàng thu được gì? Cũng chung tình trạng đó, chủ đầu tư dự án Thảo Loan Plaza ở quận Bình Chánh vừa bán căn hộ cho khách hàng, vừa thế chấp dự án vay tiền tại NH Agribank. Giờ đây, khi dự án không thể hoàn thành, để rồi chủ đầu tư thành con nợ xấu, người mua sản phẩm mong ngóng nhà và sổ, NH không biết xiết nợ thế nào. Có lẽ để xử lý được tài sản, để thu hồi được món nợ khổng lồ từ các ông chủ dự án lớn của các ngân hàng trong trường hợp này thực sự rất khó khăn. Thực tế trên đã phản ánh rõ nét cách làm ăn "chụp giật" của các ông chủ đầu tư BĐS một thời và khâu thẩm định, phán đoán năng lực chủ đầu tư cũng như dự án từ phía các ngân hàng còn còn gặp nhiều hạn chế mà hậu quả chắc còn phải xử lý lâu dài và trong đó không ít người phải chấp nhận mất trắng.