Những căn hộ có giá triệu đô ở dự án The Oceans Villas vẫn bán được, tuy kén khách và phải ở vị trí đẹp, cho thấy khai thác đúng kênh đối tượng và tìm ra lợi thế đầu tư thì dự án sẽ "chạy" tốt cho dù thị trường có thuận lợi hay không. Ông Lê Minh Phúc, Tổng Giám đốc VinaCapital Đà Nẵng trong lễ khai trương biệt thự mẫu và công bố bán hàng dự án biệt thự biển The Ocean Villas đã trao đổi như vậy.

Cuối tuần qua, VinaCapital Real Estate thuộc Tập đoàn VinaCapital đã khai trương 3 căn biệt thự mẫu và chính thức công bố bán 115 căn biệt thự dự án The Ocean Villas tại Sơn Trà, Điện Ngọc, quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng.

Theo quy hoạch và thiết kế kiến trúc, 3 căn biệt thự mẫu nằm ngay trên khu đất của dự án sân golf Đà Nẵng với các diện tích 714m2, 848m2, 1.106m2, từ 2 đến 4 phòng ngủ, sân vườn… 115 căn biệt thự biển sang trọng có diện tích khoảng từ 500m2 đến 1.400 m2, từ 2 đến 5 phòng ngủ, đều được thiết kế một cách rộng rãi với tầm nhìn hướng về biển hoặc về sân golf. Cùng với việc khai trương khu nhà mẫu, VinaCapital Real Estate và đơn vị bán hàng độc quyền Savills Việt Nam đã chính thức bắt đầu giai đoạn bán hàng đầu tiên. Hiện nay đã có 62 căn biệt thự trong số 80 căn biệt thự của giai đoạn 1 đã được các khách hàng đăng ký mua. Giá bán từ 375 - 900 nghìn USD/căn tùy theo diện tích và vị trí. The Ocean Villas là khu biệt thự biển với diện tích 21 ha, thuộc khu nghỉ dưỡng 260ha Danang Beach Resort, gồm khách sạn 5 sao JW Maruriott, 2 sân golf 18 lỗ. Trong thời gian tới, VinaCapital Real Estate sẽ áp dụng chính sách đặt chỗ cho khách hàng mua các căn biệt thự tại The Ocean Villas với số tiền 5.000 USD/căn. Khách hàng sẽ thanh toán thành 3 đợt từ 30-35% giá trị căn biệt thự theo tiến độ xây dựng, đợt thanh toán cuối cùng sau khi bàn giao nhà.

Bên cạnh việc cấp sổ vĩnh viển đối với người Việt, thuê dài hạn đối với người nước ngoài, cùng chính sách tặng thẻ câu lạc bộ golf cho chủ sở hữu các căn biệt thự, khách hàng mua biệt thự sẽ được vay tới 70% giá trị căn nhà với thời hạn vay tối đa là 15 năm tại các đối tác của VinaCapital Real Estate và Savills Việt Nam. Dự kiến, 115 khu biệt thự Dự án The Ocean Villas sẽ được hoàn thành và đưa vào sử dụng cuối năm 2010.

Thưa ông, căn biệt thự biển tại dự án The Ocean Villas có mức giá cao nhất là bao nhiêu?

Khoảng gần 2 triệu USD. Mặc dù thị trường đang có những tín hiệu hồi phục, nhưng các nhà đầu tư vẫn khá thận trọng trong mỗi quyết định đầu tư. Những căn hộ có mức giá triệu đô như vậy liệu có là mức giá quá cao so với mặt bằng chung trên thị trường bất động sản mới nổi của Đà Nẵng? Những căn hộ có giá cao đúng là không phải dễ bán nhưng đều có lợi thế nhất định. Qua việc theo dõi dự án tôi thấy nhiều khách hàng ở các khu vực thị trường bất động sản phát triển sôi động cho biết, nếu tương đương diện tích, quy mô cao cấp, một căn biệt thự tại khu vực tiềm năng của Hà Nội sẽ có giá cao gấp 2, 3 lần những căn biệt thự biển tại Đà Nẵng. Thế nên khi đầu tư vào những căn hộ giá cao người ta phải tính đến lợi thế sinh lời nhắm đến là gì, đầu tư cho du lịch hay là chỉ kinh doanh ngắn hạn đơn thuần.

Ông thấy mức độ quan tâm của nhà đầu tư vào thị phần biệt thự giá triệu đô này ra sao?

Những căn biệt thự như vậy tại mỗi dự án thường không quá nhiều vì không phải ai cũng mua được. Những căn như vậy đều có vị trí đặc biệt và nhắm đến nhóm đầu tư có tiềm lực tài chính. Những căn như vậy lại là mối quan tâm đầu tiên của những người đầu tư lớn khi tiếp cận dự án.

Trong số 62 trên tổng số 80 căn biệt thự đã bán ấy, bao nhiêu phần trăm là nhà đầu tư Việt Nam, thưa ông?

Đến thời điểm này thì hầu như toàn bộ là người Việt Nam, trong đó có những căn giá gần 1 triệu USD.

Nhà đầu tư nhìn ra điểm nhấn sinh lời gì của dự án mà mạnh tay mua bán vậy, thưa ông?

Khu biệt thự The Ocean Villas nằm gần khu tích hợp 260ha nên ngoài những ưu thế giống những dự án khác như gần biển, có tiện ích như câu lạc bộ, hồ bơi, thể thao, nó còn có đặc biệt là sân golf nằm ngay cạnh. Sân golf 18 lỗ được thiết kế theo phong cách của sân golf cạnh bờ biển với những lỗ golf chạm biển. Đây sẽ là một sân golf trong hệ thống sân golf ven biển trên thế giới.

Sân golf thứ hai Heritage được thiết kế trên vùng đất bằng phẳng đối diện với sông Cổ Cò với những cảm giác khác về golf với những khu vực đầm lầy, và những lỗ golf ngay trước mặt sông. Mục tiêu của VinaCapital là tạo nên những sân golf đẹp nhất Việt Nam. Những người sở hữu căn biệt thự có thể sang chơi ngay cạnh mà không cần phải đi đâu xa mất thời gian cả. Việc kết hợp hai sân golf này với khu nghỉ dưỡng 5 sao và khu dân cư cao cấp trong địa điểm tọa lạc sẽ tạo sự tổng thể giữa giải trí và kinh doanh
 
Thường khi đầu tư vào các dự án biệt thự biển, nhà đầu tư thường lo ngại về vấn đề sở hữu, ở dự án của các ông vấn đề sở hữu cho nhà đầu tư sẽ ra sao?

Đây là vấn đề rất quan trọng với người Việt Nam khi họ mua bất động sản. Ở dự án của chúng tôi, diện tích đất đó sẽ được sử dụng lâu dài, sau khi thanh toán xong nghĩa vụ tài chính thì chúng tôi sẽ cấp sổ đỏ cho họ như các căn biệt thự ở các dự án bên ngoài.

Theo ông thì yếu tố nào đóng vai trò đặc biệt quan trọng thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản du lịch?

Tất nhiên là việc thành công của dự án bất động sản phụ thuộc vào chiến lược đầu tư của doanh nghiệp giúp họ xác định quy mô, loại thị trường và khách hàng nhắm tới. Tuy nhiên tôi muốn nhấn mạnh tới yếu tố chính sách vì thị trường này có đồng vốn lớn của nhà đầu tư nước ngoài. Luật cho người Việt Nam mua bán bất động sản thì tương đối thoải mái. Nhưng mà luật cho người nước ngoài thì khá giới hạn, chẳng hạn về thời gian sở hữu thì chỉ được 50, 70 năm. Gần đây có vài Nghị định của chính phủ tháo gỡ khó khăn cho người nước ngoài mua nhà, nhưng qua việc bán hàng tôi thấy vẫn còn khó khăn nhất định cho người nước ngoài tiếp cận các dự án bất động sản du lịch. Các nhà đầu tư nước ngoài mà cứ thuê đất 50 năm sau đó bán dưới hình thức sở hữu có thời hạn thì gần như người Việt Nam chẳng bao giờ mua, hoặc mua rất hạn chế. Cơ chế chính sách có thể mở ra cơ hội đầu tư cũng như khép lại nhiều cơ hội đầu tư khác trên thị trường nếu như không hợp lý. Nói đến thị trường bất động sản du lịch là nói đến thị trường quốc tế. Như vậy sẽ có trở ngại nhất định cho các vùng có tiềm năng phát triển bất động sản du lịch vì yếu tố hạ tầng chưa tốt cản trở nhà đầu tư quốc tế? Đúng là yếu tố hạ tầng quan trọng nhưng với bất động sản du lịch thì phải nhấn mạnh đến đường hàng không, chứ đường bộ ít hiệu quả. Quan trọng là phải mở được các đường bay trong nước và quốc tế vì đúng là nói đến bất động sản du lịch là nói đến thị trường quốc tế và các khu vực khác nhau trên đất nước. Chỉ cần ví dụ ngay trong nước thôi. Ở Tp.Hồ Chí Minh thì người ta thích đến Phan Thiết, Nha Trang vì gần hơn, nhưng nếu giao thông thuận lợi thì họ sẽ đầu tư ngôi nhà thứ hai, thứ ba của mình ở những nơi xa hơn nhưng vẫn cảm thấy gần.

Vậy cơ chế tài chính nào cho dự án hàng trăm triệu USD với những căn biệt thự có giá hàng tỷ đồng như vậy, thưa ông?

Vấn đề tín dụng rất quan trọng vì từ chủ đầu tư đến người mua không phải ai cũng có khả năng triển khai những dự án với suất đầu tư lớn và mua những căn biệt thự với giá hàng tỷ đồng như vậy. Cơ chế cho vay có thuận lợi hay không cũng quyết định nhiều đến nguồn cầu nhiều hay ít trên thị trường. Điều khoản thanh toán cũng đóng vai trò quyết định đến sự thành công của dự án. Nếu giãn các đợt thanh toán sẽ giúp khách hàng có sự thoải mái hơn trong việc huy động vốn. Đối với dự án của chúng tôi, các đợt thanh toán cách nhau khá xa, khi nào giao sổ đỏ thì đóng nốt tiền.

Ông có thể cho biết doanh nghiệp bất động sản du lịch Việt Nam nên đầu tư theo hướng nào để giữ được thị phần cho mình trước sự đổ bộ được dự đoán là ngày càng chuyên nghiệp và lớn hơn của các tập đoàn bất động sản nước ngoài?

Nếu nhà đầu tư nước ngoài và nhà đầu tư trong nước cùng đi vào phân khúc thị trường ngang nhau, ví dụ như là phân khúc thị trường cao cấp thì rõ ràng nhà đầu tư nước ngoài có lợi thế hơn hẳn vì họ có nguồn tài chính mạnh, kinh nghiệm phát triển các dự án ở cấp độ cao. Còn nhà đầu tư trong nước lại có ưu thế hơn khi đi vào thị trường nội địa với những dự án phù hợp với tâm lý và mặt bằng chung trên thị trường. Vì vậy các nhà đầu tư trong nước phải tìm ra ưu thế cạnh tranh trong những dự án để có thể gia tăng được giá trị của dự án. Ví dụ trong phân khúc thị trường mà nhà đầu tư trong nước đang có ưu thế, nhà đầu tư nước ngoài mà “nhảy” vào chắc chắn sẽ có giá cao hơn. Lợi thế của doanh nghiệp trong nước là nắm bắt thị trường nhanh, mối quan hệ trong nước rộng, nếu kết hợp lại với nhau thì sẽ tăng cường được khả năng tài chính của mình.

Ông có thể nói rõ hơn về những yếu tố cần thiết để tạo ra lợi thế cạnh tranh trong thị trường bất động sản du lịch?

Trước hết là về cấu trúc tài chính. Các nhà đầu tư nước ngoài rất quan tâm đến cấu trúc tài chính ngay từ đầu để thuận lợi trong việc phát triển dự án và phù hợp với những diễn biến của thị trường. Cũng phải nói thật là nếu muốn cạnh tranh về mặt tài chính với các nhà đầu tư nước ngoài sẽ rất khó. Vì vậy phải tìm đến yếu tố cạnh tranh khác như chi phí đầu vào từ đất đai trong nước rẻ. Thứ hai là phải tìm được ý tưởng độc đáo cho dự án đó và phải kiểm soát được giá thành dự án thấp hơn nhà đầu tư nước ngoài. Nhà đầu tư nước ngoài phải thuê chuyên gia, bộ máy cồng kềnh nên chi phí cao, nếu nhà đầu tư trong nước biết cách sẽ kiểm soát được chi phí đầu vào thấp hơn rất nhiều.

Nhà đầu tư nước ngoài thường có chiến lược ra sao trong việc tiếp cận với khách hàng để chào bán được những căn hộ giá cao trong những dự án du lịch?

Trước hết là phải chọn kênh khách hàng. Với thị phần cao cấp thì khách hàng cũng cần phải được quan tâm đặc biệt. Thực tế là cách tiếp xúc khách hàng của các nhà đầu tư nước ngoài rất chuyên nghiệp và ngân sách cho marketing của họ cũng rất cao, vào khoảng vài phần trăm trong tổng đầu tư của dự án. Nghĩa là họ rất chịu chi tiền cho hoạt động marketing. Họ cũng thường chạy marketing rất sớm và họ sử dụng những công ty chuyên về bán hàng.
 
Theo đánh giá của ông, khu vực nào tại Việt Nam sẽ là khu vực “nóng” về bất động sản du lịch sắp tới?

Theo tôi những khu vực thu hút vốn nhiều sẽ vẫn là những khu vực có lợi thế về du lịch biển vì đây là những khu vực không chỉ tạo ra lợi thế cạnh tranh trong nước mà còn tạo ra lợi thế cạnh tranh quốc tế. Đối với nhà đầu tư nước ngoài, vấn đề "nhức đầu" nhất cũng là giải tòa đền bù. Sự không đồng bộ về hạ tầng làm giảm đi rất nhiều giá trị của dự án, dự án cao cấp nhưng hạ tầng kém thì cũng rất ít người mua. Bên cạnh đó cơ chế tại mỗi địa phương cũng không đồng bộ dẫn đến sự khó khăn nhất định cho nhà đầu tư.