Tháng 9.2011, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư 12 hướng dẫn thực hiện Nghị định 74 của Chính phủ đối với hoạt động kinh doanh bất động sản. PV đã trao đổi với Tiến sĩ Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, xung quanh vấn đề này.

> Phòng chống rửa 🥃tiền trong kinh doanh bất động sản

Theo Thông tư 12, có đến 9 dấu hiệu giao dịch đáng ngờ về việc rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản. Có biểu hiện nào mà Thông tư chưa quy định không, thưa ông? Còn một biểu hiện rất đáng ngờ đang xuất hiện ở nhiều địa phương, nhất là những nơi có thị trường địa ốc phát triển. Đó là tình trạng nhà, biệt thự bỏ hoang như ở Hà Nội. Cơ quan chức năng cần tìm hiểu xem chủ sở hữu là ai, ở tỉnh nào, vì sao bỏ hoang và tỉ lệ bao nhiêu… Nếu không minh bạch được các thông tin này, đó có thể là dấu hiệu rửa tiền. Một cách xử lý là công khai tên tuổi chủ sở hữu của các sản phẩm đáng ngờ đó.

Thông tư quy định nếu khách hàng không quan tâm đến giá trị giao dịch, phí giao dịch phải trả thì cũng bị coi là dấu hiệu đáng ngờ. Ông nghĩ gì về điều này?

Tôi không nghĩ người mua lại không quan tâm đến giá cả vì bất động sản là sản phẩm có giá trị lớn. Có thể mức độ quan tâm của họ khác nhau.

Trong quy định này, dấu hiệu quan tâm của khách hàng về giá trị giao dịch hoặc phí giao dịch có vẻ như khó xác định. Ông có cho là như vậy hay không?

Đúng là như thế. Lẽ ra quy định phải nói rõ làm cách nào để biết được người mua quan tâm hay không quan tâm thì mới có thể thực hiện được.

Một dấu hiệu đáng ngờ khác là giá cả thỏa thuận giữa các bên không phù hợp với thị trường. Ông nghĩ sao?

Không phù hợp có nghĩa là cao hơn hoặc thấp hơn hẳn giá thị trường. Chắc chắn sẽ có nhiều giao dịch không phù hợp với giá thị trường. Tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá mua bán đó không phù hợp với giá thị trường và cơ quan nào đứng ra đánh giá mức giá giao dịch đó không phù hợp? Đây là điều cần phải làm rõ. Một số nước có quy định khá hay, vừa có thể chống trốn thuế, vừa góp phần chống rửa tiền. Đó là Nhà nước có quyền mua tranh. Cụ thể, việc mua bán phải được thông báo đến cơ quan chức năng địa phương. Nếu bán với giá quá thấp, Nhà nước có quyền mua tranh bất động sản đó và người bán sẽ lỗ. Bằng cách này, người bán sẽ không thể hạ giá một cách bất hợp lý được. Còn việc nâng giá lên quá cao so với giá thị trường có lẽ khó xảy ra. Giá thị trường trồi sụt liên tục. Việc lấy giá nào làm giá thị trường cũng cần phải có cơ sở, nếu không sẽ rất khó thực hiện.

Ông nghĩ thế nào về quy định từ 200 triệu đồng trở lên là giao dịch giá trị lớn và các tổ chức, cá nhân tham gia thị trường phải báo cáo cơ quan có thẩm quyền khi có yêu cầu?

Tôi nghĩ không nhất thiết phải quy định mốc giá trị giao dịch cụ thể, vì cơ quan chức năng có thể kiểm tra thông tin này qua sổ sách của đơn vị kinh doanh. Về quy định phải báo cáo khi được yêu cầu, cần nói rõ biện pháp xử lý trong trường hợp không báo cáo. Ngoài ra, tính hiệu quả của việc báo cáo cũng cần phải xem xét. Ngay cả nhiều quy định rõ ràng và đầy đủ, như địa phương phải báo cáo về chính quyền trung ương cuối năm mà còn khó đúng thời hạn thì việc yêu cầu các đơn vị kinh doanh bất động sản báo cáo đúng sẽ không dễ dàng.

Như vậy, theo ông, cần có biện pháp gì?

Vì các sàn giao dịch, công ty địa ốc cũng có những lợi ích riêng, nên chưa hẳn họ sẽ tuân thủ nghiêm việc báo cáo. Do đó, cơ quan chức năng phải chủ động thu thập thông tin để phát hiện các giao dịch có dấu hiệu rửa tiền. Đối với các hành động rửa tiền, rất khó bắt tận tay. Mới đầu chỉ là tìm cách phát hiện các triệu chứng. Ví dụ, khi có những tổ chức hay cá nhân mua một lúc hoặc trong một khoảng thời gian từ 5-7 sản phẩm bất động sản, cơ quan quản lý phải điều tra xem nguồn gốc của số tiền, có phải là tiền từ hoạt động phi pháp mà có hay không. Còn ngồi chờ báo cáo thì khó mà chống được rửa tiền. Cơ quan quản lý cũng có thể lập một trang web liên thông với tất cả các công ty, sàn giao dịch bất động sản. Và những giao dịch trong ngày đều được công khai trên mạng, giống như thị trường chứng khoán để cơ quan nhà nước dễ dàng kiểm tra. Việc công khai các giao dịch là rất quan trọng.