Dự án thiếu cơ sở pháp lý, các khoản chi phí ngầm khó tính toán khiến chủ đầu tư ảo ít bán công khai dự án ở Hà Nội. Vì vậy, người mua chỉ cảm thấy yên tâm về sản phẩm mình lựa chọn khi được công khai mua bán với chủ đầu tư có đầy đủ giấy tờ hợp pháp.

Tại sao không công khai?

Việc chào bán công khai các dự án tại thị trường Hà Nội đã có những dấu hiệu rất tích cực. Nhưng hiện nay, số dự án được bán theo hình thức này tại Hà Nội vẫn chưa thực sự nhiều. Cách đây không lâu, rất nhiều khách hàng mua dự án Vân Canh CT2 đã phải ngã ngửa khi chủ đầu tư là Công ty Cổ phần bất động sản AZ (AZ Land) ký hợp đồng vay vốn với khách hàng từ năm 2010, nhưng đến nay vẫn hoàn toàn không có bất cứ giấy tờ nào từ Công ty đầu tư cấp một (Tập đoàn phát triển Nhà và Đô thị Việt Nam), ngoài hợp đồng vay tiền và “những lời hứa suông”.

Đặc biệt, mập mờ hơn nữa, khi giao hợp đồng cho khách hàng, AZ Land còn yêu cầu phải niêm phong 45 ngày để tránh việc chuyển nhượng, bán lại cho người khác. Nhưng thực chất là một trò “bịp bợm” khách hàng, vì sau 45 ngày, khi khách hàng mở túi hồ sơ ra, thì chỉ có mỗi bản hợp đồng vay tiền, chứ không hề có một giấy tờ nào về dự án Vân Canh CT2. Câu hỏi đặt ra, vậy với những dự án chưa có đủ cơ sở pháp lý như thế này, liệu chủ đầu tư có dám chào bán công khai? Bóc tách các nguyên nhân khiến cho thị trường bất động sản Hà Nội, có rất ít các dự án người mua hàng tìm được trực tiếp các chủ đầu tư, đa số người mua vẫn phải mua đi bán lại qua các khâu trung gian, mối quen biết, nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, bên cạnh tâm lý của một bộ phận nhỏ người mua vẫn thích kiểu mua bán “rỉ tai”, thì chính nhiều chủ đầu tư, họ cũng “ngại” đem dự án bán trực tiếp cho người mua. Ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Tập đoàn Đất Xanh Miền Bắc đánh giá, hiện nay có không nhiều các dự án tại Hà Nội tìm đến các nhà phân phối để chào bán công khai. Một phần nguyên nhân vì chính bản thân các dự án này có vấn đề, nên chủ đầu tư ngại “đối chất” trực tiếp với khách hàng. Còn theo một chủ đầu tư tại Hà Nội, thì việc không chào bán công khai dự án cũng có nhiều lý do. Thứ nhất, các dự án ở Hà Nội, cũng như thị trường miền Bắc phải mất một khoản phí ngầm khá lớn để có thể có được dự án và thực hiện dự án. Mức phí này không ai có thể biết được chính xác là bao nhiêu và chủ đầu tư cũng chỉ có thể tính toán được khi đã hoàn thành công trình, từ đó quyết định mức giá bán ra của dự án. Vì vậy, khi dự án chưa hoàn thành, rất ít chủ đầu tư dám đưa ra giá cụ thể, để người mua đặt chỗ và trả tiền theo tiến độ. Thứ hai, nhiều chủ đầu tư họ cũng thích bán ra thị trường qua nhiều mối, vì bản thân họ cũng có thể được hưởng phần trăm từ mức giá chênh lệch khi đến tay khách hàng. GS Đặng Hùng Võ, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản cũng phải thừa nhận, hiện nay, chính bản thân các chủ đầu tư cũng bất ổn, “rất ảo” không thực, nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực để thực hiện các dự án. Do vậy, nhiều sản phẩm được tung ra sàn giao dịch cũng chứa đựng đầy tính ảo “không có thực” hoặc nếu có thì chỉ có trên văn bản giấy tờ thôi. “Vì vậy, nhiều khách hàng đang phải lựa chọn các sản phẩm với những thông tin mù mờ, không minh bạch và có tính may rủi cao”, ông Võ nói.

Bao giờ thị trường BĐS Hà Nội được minh bạch như TP. HCM?

Nếu tại TP.HCM, các dự án được chào bán công khai, rầm rộ với những bữa tiệc hoành tráng. Khách hàng có thể vừa dự tiệc vừa trao đổi thẳng thắn với chủ đầu tư về dự án, thì tại Hà Nội, hình thức chào bán này đã bắt đầu xuất hiện, nhưng chưa thực sự nhiều. Nguyên nhân theo nhiều chuyên gia bất sản là do tâm lý thích mua hàng theo kiểu “rỉ tai” nhau của người Hà Nội. Tuy nhiên, đó chỉ là tâm lý của 2 – 3 năm trước, giờ đây có thể thấy những dự án được chào bán công khai luôn thu hút được một số lượng lớn khách hàng đến tham quan và đặt chỗ mua sản phẩm. Mới đây, ngày 10/9, Công ty Cổ Phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc phối hợp với Sàn giao dịch bất động sản Sudico đã tổ chức mở bán dự án Tân Việt (TV Towers) do Công ty Cổ phần đầu tư và xây dựng Tân Việt làm chủ đầu tư. Tuy mở bán vào thời điểm thị trường bất động sản đang trải qua giai đoạn khó khăn nhất: giá nhà đất rớt, chung cư thừa ế không có giao dịch… Tuy nhiên, buổi mở bán vẫn thu hút được hơn 500 khách hàng tham gia. Trước lễ mở bán, rất nhiều khách hàng đã quyết định chuyển từ đặt chỗ sang đặt cọc và ký hợp đồng mua bán chính thức luôn. Chính vì vậy, mặc dù là buổi lễ bán hàng chính thức dự án Chung cư Tân Việt, nhưng số lượng sản phẩm còn lại thực sự là không nhiều và nhiều khách hàng đã phải đến từ rất sớm để giành được quyền ưu tiên mua hàng. Điều này cho thấy rằng, việc chào bán công khai các dự án tại Hà Nội đã thu hút được sự quan tâm của một số lượng lớn khách hàng. Vấn đề chỉ còn là sản phẩm đáp ứng được các tiêu chí của khách hàng hay không và các chủ đầu tư có thực sự muốn áp dụng hình thức chào bán công khai hay không. Không chỉ Tân Việt Towers, gần đây hàng loạt các dự án khác cũng đang được chào bán công khai và thu hút sự chú ý của nhiều khách hàng như: Dự án Đồng Chanh 3 nằm tại xã Cư Yên, huyện Lương Sơn, Hòa Bình do INT Group làm chủ đầu tư, được chào bán với giá 13,6 triệu đồng/m2, dự án Lotus Garden do Công ty Cổ phần Việt Âu làm chủ đầu tư, bán với giá từ 15,6 triệu đồng/m2.