Với góc nhìn của một chuyên gia tài chính nhiều năm kinh nghiệm trên thị trường quốc tế, ông Nguyễn Quang Thuân – Tổng giám đốc điều hành Cty StoxPlus phân tích về vấn đề này.

- Ông nhìn nhận thế nào về các thương vụ M&A trong thị trường BĐS gần đây ?

Thứ nhất đây là hiện tượng không mới. Trước đó, chuỗi khách sạn có thương hiệu Victoria đã được Thiên Minh Travel mua lại, khách sạn Hilton đã được Chủ tịch Tập đoàn BRG - bà Nguyễn Thị Nga - mua lại... Thứ hai, mặc dù khách sạn được phân loại vào BĐS nhưng mô hình kinh doanh khách sạn khá rõ và ổn định, và thường gắn với thương hiệu tốt. Do đó, những mô hình kinh doanh này có thể phù hợp với nhiều Cty và tập đoàn mới nổi trong nước, giúp họ tận dụng những gì mà phía nước ngoài đã dầy công xây dựng trong nhiều năm.

- Nhiều ý kiến cho rằng đây là thời điểm để DN nội có thể tận dụng cơ hội mua lại các dự án giá rẻ ?

Rõ ràng là như vậy. Theo số liệu sơ bộ của StoxPlus về M&A (bao gồm cả các chuyển nhượng sở hữu chi phối hoặc kiểm soát và sở hữu thiểu số), tổng giá trị thương vụ đã lên gần 5 tỉ USD với trên 350 thương vụ tính từ năm 2011 đến nay. Vì sao có kết quả này, logic ở đây rất đơn giản: Chi phí vốn (lãi suất) quá cao ở VN dẫn đến nhiều tài sản (bao gồm cả tài sản mang tính đơn lẻ như một dự án BĐS và cả DN) rơi vào tình trạng khó khăn về dòng tiền. Và khi đó, buộc phải tìm đến phương án chuyển nhượng như một giải pháp giải tỏa áp lực với ngân hàng và nhiều khi là cho chính bản thân chính ông chủ của DN.

Trên thực tế, có rất nhiều chủ DN của VN phải dùng tài sản cá nhân hoặc thậm chí uy tín giúp DN của mình để “tín chấp” vay vốn, dù rằng cũng còn không ít DN có tình trạng hoạt động và dòng tiền tốt. Vấn đề chủ yếu chỉ là DN đã dùng đòn bẩy quá lớn và trong nhiều trường hợp chúng tôi tính toán, DN làm ra 10 đồng thì ngân hàng ăn hết 7 đồng vì những DN này có mức độ đòn bảy (vốn vay/vốn chủ sở hữu) lên tới 400 - 500%.

- Và dù các thương vụ hầu hết chưa công bố giá trị chuyển nhượng, nhưng nếu nhìn một cách chi tiết thì liệu đây cũng có thể là thời cơ cho NĐT ngoại thoái vốn, đóng quỹ, với tỉ suất hoàn vốn vẫn đạt kỳ vọng ?

Đúng. Đó là thời cơ cho các quỹ vốn đã đầu tư (ròng) hơn 10 tỉ USD từ gần 10 năm qua qua hình thức đầu tư gián tiếp. Tuy nhiên, cần lưu ý là không phải khoản đầu tư nào của các quỹ cũng phù hợp với yêu cầu của các tập đoàn trong ngành muốn thâm nhập VN. Vẫn biết chiến lược đầu tư là khác nhau nhưng dường như các quỹ đang gặp phải cùng một vấn đề: Làm sao để vừa thuyết phục được các DN khác trong ngành “thế chân” phần vốn góp của quỹ trong DN mục tiêu nhưng cũng phải thuyết phục được chính mình về quyết định “thoát vốn”. Lợi nhuận kỳ vọng còn phụ thuộc vào từng thương vụ của từng ngành và phụ thuộc vào chính phong cách hoặc mục tiêu của quỹ và cổ đông của họ. Nhưng nói chung, số liệu của chúng tôi cho thấy các thương vụ chuyển nhượng cho đối tác trong ngành, đặc biệt là các thương vụ được PR rộng rãi, đều có thặng dư về định giá so với mặt bằng chung của thị trường. Còn có đạt như kỳ vọng hay không thì có lẽ chỉ các giám đốc quỹ hoặc chính cổ đông của quỹ mới có thể trả lời chính xác.

- Vậy ông có thể cho biết nhiều hơn một số những kỹ thuật “sang tên đổi chủ” dự án, tài sản thường gặp? Và các kỹ thuật này có thể ứng dụng cho việc chuyển nhượng các dự án BĐS trị giá lớn tại VN hiện nay?

Về vấn đề phương thức thực hiện thì đúng là có thể là qua tiền mặt hoặc phi tiền mặt. Các bên có thể lựa chọn việc hoán đổi cổ phần hay tài sản hoặc dưới hình thức “hợp tác đầu tư” thay cho tiền mặt. Đây là vấn đề hết sức bình thường. Tôi cho rằng các thương vụ lớn liên quan đến các DN VN hầu hết đều có nguồn tài chính từ các định chế tài chính trong và ngoài nước. Do đó, không nhất thiết bên mua phải có 100% vốn. Điểm này đặc biệt đúng trong các giao dịch M&A BĐS. Ví dụ thương vụ Thiên Minh mua Victoria được IFC tài trợ một phần, giao dịch Hanel mua Deawoo cũng được một ngân hàng tài trợ một phần, hoặc một số đơn vị huy động được vốn để phục vụ M&A... Đây chính là tiền đề cho một thị trường ngân hàng đầu tư đúng nghĩa ở VN. Việc cung cấp tài chính khi cần thiết mà theo tôi sẽ là một xu hướng phát triển của các ngân hàng của VN. Đương nhiên CTCK có thể thực hiện nhưng tiềm lực tài chính quá nhỏ để thực hiện các thương vụ lớn.

- Năm 2012, theo ông, M&A BĐS sẽ diễn ra theo những chiều hướng nào?

M&A BĐS tại thị trường VN năm 2012 sẽ theo hướng những “con chim lớn” đi săn mồi. Tùy thuộc vào thương vụ và ngành nghề mà dòng vốn nội hay ngoại sẽ quyết định. Các ngành có nhiều DN phân tán, manh mún và hoạt động không hiệu quả sẽ tiếp tục quá trình hợp nhất và được chuyển nhượng. Còn với BĐS, nếu là tài sản BĐS vẫn trong giai đoạn dự án thì bên đầu tư sẽ là vốn ngoại và vốn nội. Còn với các tài sản đã tồn tại trong một thời gian dài, có thương hiệu và hệ thống quản lý tốt rồi thì sẽ vẫn là vốn nội. Vì khi DN bản thân họ đã tốt rồi thì tiềm năng cho M&A là khó, vì bên mua vào không biết cải tiến tốt hơn ra sao, khi đó giá trị gia tăng từ hậu M&A là nhỏ.

- Xin cảm ơn ông !

Các bài đọc nhiều: > Kinh nghi🍰ệm giải cứu thị trường bất động sản từ Mỹ > Chính phủ đồng ý bỏ khung giá đất > Thị trường bất động sản: Cần một “cú huých” > Bài toán vốn cho bất động sản: Khóꦜ nhưng vẫn giải được > Dự án chộn rộn đổi chủ

(Theo DĐDN)