Có thể ngay trong tháng Bảy “cô hồn” này, sự “phục hồi” của thị trường BĐS TP.HCM sẽ có thể manh nha. Vấn đề còn lại là giá cả hàng hóa đã đủ hợp lý chưa.

Hà Nội: Giá bất hợp lý

Mức độ hợp lý của giá nhà đất chính là sự khác biệt rất cơ bản giữa hai thành phố Hà Nội và TP.HCM, để từ đó giới phân tích và người tiêu dùng có thể phán đoán về khả năng, mức độ và quá trình phục hồi của từng khu vực. Với thị trường BĐS Hà Nội, một sự thật rõ như ban ngày là mặt bằng giá nhà đất vẫn quá cao so với mức thu nhập thực tế của đại đa số người dân. Nếu so sánh thị trường nhà đất Hà Nội với chỉ số giá nhà/thu nhập người dân ở Việt Nam thì sự tương ứng là nổi trội: 24,5-26,6, tức cao hơn nhiều lần so với các nước trong khu vực Nam Á (6,25) và châu Âu, Bắc Mỹ (6,25); và càng không phù hợp chút nào với mức khuyến cáo từ 3-4 của Liên hiệp quốc.

Nhìn rộng hơn, rõ ràng là tại Hà Nội đã hình thành một bong bóng BĐS khổng lồ. Bong bóng này đã tích tụ từ gần 20 năm nay. Thời điểm bắt đầu phình to là từ năm 2000, để sau đó đường biểu diễn giá nhà đất Hà Nội liên tục tăng. So với thời điểm năm 2000, giá BĐS được coi là tăng cao nhất trong các kênh đầu tư: trong khi giá tiêu dùng cao gấp 2,3 lần, giá USD cao gấp 1,5 lần, lãi suất gửi tiết kiệm cao khoảng 2,5 lần, Vn-Index cao khoảng 4,8 lần, thì giá vàng và giá BĐS cùng cao gấp 8 lần. Theo đánh giá chung của giới chuyên môn, hiện thời Hà Nội có mặt bằng giá BĐS rất cao, trong khi TP.HCM và các tỉnh mặt bằng giá thấp hơn nhiều; do đó đã có một dòng vốn đang từ Hà Nội "chảy" về các tỉnh, "chạy" vào trong Nam. Vì vậy, giá BĐS khu vực Hà Nội sẽ chững lại và giảm, còn ở các khu vực các tỉnh phía Nam sẽ đắt lên. Trong thực tế, dòng vốn từ Hà Nội dịch chuyển vào TP.HCM và các tỉnh phía Nam đã bắt đầu từ nửa đầu năm 2010 và có hiện tượng mua mạnh từ sau tháng 4/2011- thời điểm sóng BĐS Hà Nội đã đạt đỉnh. Thành phố mới Bình Dương, một số dự án thuộc Long An, Đồng Nai và khu vực quận 9 tại TP.HCM là nơi dòng tiền từ Hà Nội chọn làm địa điểm "tập kết". Trong khi đó, Hà Nội phải chịu sóng điều chỉnh giảm khá mạnh từ hơn 3 tháng nay. Tuy nhiên, một "UFO" khác (như kiểu hiện tượng "UFO trên bầu trời BĐS tại TP.HCM") đang dần hiện ra: mặt bằng giá đất nền Hà Nội, sau hơn 3 tháng lao dốc, đã có dấu hiệu tạm nghỉ ngơi. Thực ra, nếu so với tỷ lệ tăng đến 2,5-3 lần trong cơn sốt nóng từ giữa năm 2009 đến đầu năm 2011, độ sụt giảm chỉ 20-25% trong thời gian qua của giá đất nền tại thành phố này vẫn chưa đủ hấp dẫn để thuyết phục người tiêu dùng chấp nhận các chiêu khuyến mãi của chủ đầu tư, hoặc giới đầu cơ nhỏ lẻ ôm tiền đến sàn giao dịch. Tuy vậy, có thể nhận ra một sự kiện hết sức quan trọng đang tác động đáng kể đến tâm lý người giữ đất: bản quy hoạch Hà Nội đến năm 2030 đã chính thức được phê duyệt. Bất chấp sự ồn ào trái chiều của dư luận liên quan đến chuyện một số đại gia đã nhúng tay vào quy hoạch để phù hợp với "lợi ích nhóm", chuyện trục Hồ Tây - Ba Vì vẫn được chấp thuận tiến hành mặc dù gặp nhiều phản bác từ giới khoa học và người dân, hình như những dự án đã gặp bất lợi trước khi có quy hoạch chính thức thì sau khi quy hoạch an bài, chính số dự án đó lại đang có lợi thế. Một phần trong đó là những dự án chưa đưa vào khai thác, còn nằm trên dạng "thô" với quỹ đất lớn và mức giá thấp hơn hẳn so với các dự án thuộc khu đô thị Kim Chung - Di Trạch hay nhiều dự án đang giữ giá cao hiện thời. Yếu tố này vô hình trung đang hỗ trợ cho động lực tạo sóng đầu cơ đất nền trên địa bàn Hà Nội trong thời gian tới, nếu có sự tham gia "đánh sóng" của những tổ chức BĐS lớn. Tất nhiên, với mặt bằng giá đất nền vẫn còn rất cao, sóng đầu cơ nếu có cũng chỉ hình thành cục bộ tại một số khu vực ở Hà Nội, chủ yếu là dự án mới. Thế nhưng chính việc nổi sóng cục bộ này cũng giúp giữ giá cho các khu vực khác. Đó là chưa kể đến hoạt động kềm không cho giá rơi tự do của một lực lượng đầu cơ đang được thể hiện xung quanh trục 32 và một số dự án khác. Chính vì thế, dự báo của một số chuyên gia về việc mặt bằng giá đất nền và căn hộ cao cấp ở Hà Nội sẽ giảm tiếp 30-50% có nhiều khả năng sẽ không thể trở thành hiện thực như mong đợi của nhiều người dân, ít ra trong nửa cuối năm 2011.

TP.HCM: Hợp lý trong hoài nghi

Câu chuyện về giá BĐS cần giảm về giá trị thực cũng đang tiếp tục ở TP.HCM, là nơi mà theo đánh giá của giới chuyên môn, thị trường này vẫn còn cao tầm hơn thời điểm năm 2005-2006. Tuy nhiên, một câu hỏi cần được đặt ra là có hy vọng cho mặt bằng giá đất nền nơi đây giảm tiếp hay không, khi phân khúc đất nền đã tạo được đường đáy với giá hầu như ngang từ đầu năm 2011 đến nay. Còn xét riêng lẻ, nhiều dự án thuộc khu vực quận 7 và quận 2, kể cả quận 9 đã trở về độ trung bình của giá năm 2007, thậm chí có những dự án còn vượt hơn cả đỉnh 2007. Nếu so với thời kỳ đi ngang gần đây nhất vào năm 2003-2005, giai đoạn lập đường đáy trong gần một năm qua của thị trường BĐS phía Nam cũng dẫn tới một kết luận khá chắc chắn: mặt bằng giá đất nền và cả loại căn hộ trung bình, bình dân đã cơ bản lập đáy và rất khó giảm tiếp. Hiện nay, vẫn có đánh giá cho rằng, dù đã giảm đến 40% so với giá đỉnh hồi cuối năm 2007, các phân khúc đất nền và căn hộ tại TP.HCM vẫn còn cao hơn hẳn giá trị thực của chúng. Chẳng hạn, giá bán căn hộ trung bình hiện thời là 11-12 triệu đồng/m2, nhưng giá thành chỉ khoảng 6-7 triệu đồng/m. Do vậy, nếu giá căn hộ có tiếp tục suy giảm thì cũng không có gì quá đáng. Luồng nhận định này được xác thực bởi một cơ sở quan trọng là so với giữa năm 2010, mặt bằng giá đất nền và căn hộ hiện nay đã giảm khoảng 10-12%. Tuy vậy, quá trình giảm rồi kéo ngang lại là một đặc thù của thị trường BĐS, khác hẳn với thị trường chứng khoán có thể lao dốc và mất đến 50-60% giá trị đỉnh. Từ năm 2007 đến nay, giá vàng vọt cao gấp hơn 3 lần; còn từ đầu năm 2011 đến nay, giá nguyên vật liệu dùng cho thi công công trình chung cư cũng tăng khoảng 25-30%, tạo nên sự bất lợi rất lớn cho các chủ dự án. Đó chính là lý do tại sao một số chủ dự án khi trả lời phỏng vấn báo chí đã gần như phải "năn nỉ" khách hàng hãy cảm thông cho những khó khăn bộn bề của họ, khiến họ không thể giảm giá hơn nữa. Ai cũng có cái lý của mình. Cuộc chiến cân não giữa "thượng đế" và giới chủ dự án đã từng có thời tưởng mình là thượng đế vẫn tiếp diễn không ngừng nghỉ. Vào tháng 5/2011, tình thế của "thượng đế giả" đã trở nên bĩ cực cao độ cùng hàng loạt cái chết đang dang tay chờ đón doanh nghiệp BĐS, giá căn hộ tại TP.HCM đã xuống đến mức thấp nhất. Khi đó, những "thượng đế thật" hoàn toàn có thể yên tâm "bắt đáy" cùng với phần thưởng đủ loại như sổ tiết kiệm, xe hơi, và cả... kim cương. Nhưng cũng cần lưu ý là đã không có cái chết nào xảy ra đối với giới kinh doanh BĐS. Tháng Năm và tháng Sáu trôi qua êm ắng với động thái hứa hẹn giảm lãi suất, tái cấp vốn của Ngân hàng nhà nước cho một số ngân hàng cấp dưới. Thế cân bằng giữa chủ dự án và khách hàng dường như được lấy lại phần nào, cho dù phân khúc căn hộ vẫn chẳng có giao dịch. Nhưng giá căn hộ trung cấp và bình dân đã không giảm tiếp. Với khu vực TP.HCM, hy vọng duy nhất về giảm giá có lẽ chỉ nhắm tới phân khúc căn hộ cao cấp. Với nguồn cung khủng trong hai năm 2011-2012 và thực tế mặt bằng giá vẫn còn xa "giá trị thực", đối tượng này có nhiều triển vọng nhất để giảm thêm 20-30% nữa. Thế nhưng trong bối cảnh nguồn cung đang chững lại (ít nhất trong ngắn hạn), tâm lý người giữ căn hộ lại có vẻ như được củng cố phần nào. Hà Nội đã không giảm thì làm sao TP.HCM - với mặt bằng giá thấp hơn hẳn Hà Nội và hoàn toàn chịu thiệt thòi khi từ đầu năm 2008 đến nay chưa hề hưởng một con sóng tăng nào - lại giảm? Lưu ý, đây chỉ là sự suy diễn khách quan mà những người tiêu dùng ít tiền cần chú tâm, bởi rõ ràng sự suy diễn này đang có lợi cho nhóm lợi ích doanh nghiệp BĐS hơn là cho người mua nhà để ở. Nhưng một khi các lực lượng chi phối, dẫn dắt thị trường BĐS không muốn giá bị giảm sâu hơn thì có thể người dân sẽ phải chờ đợi rất lâu nữa mới có thể mua được nhà theo ý của mình. Bởi thế, một yếu tố cần được bổ sung trong thuyết đo lường trạng thái thị trường BĐS và cũng là điều kiện cần để người dân lập kế hoạch mua nhà đất là tỷ lệ phá sản của doanh nghiệp BĐS. Nhưng cho đến nay, lại chưa có cái chết của doanh nghiệp BĐS nào được công bố, có thông tin còn cho biết trong thực tế đã không có trường hợp nào "đột tử", khác hẳn với thị trường chứng khoán là nơi có thể nhận ra rõ rệt nhất tính chất khủng hoảng với hàng loạt đại gia phải nhập viện vì tán gia bại sản.

(Theo VEF)