Ngoài những vấn đề như lãi suất cao, tín dụng siết chặt được xem nguyên nhân khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, thì các vấn đề liên quan đến chính sách chưa hợp lý như: thuế thu nhập cá nhân từ kinh doanh bất động sản, quy định đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường cũng góp phần không nhỏ vào bức tranh u ám của thị trường bất động sản.

Dự án ngưng trệ vì tiền sử dụng đất

Mặc dù vấn đề đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã được các doanh nghiệp bất động sản kêu ca từ lâu, nhưng đến nay, câu chuyện này dường như vẫn còn giữ nguyên tính thời sự, vì vướng mắc chưa được giải quyết. Tại hội thảo "Giải pháp khơi thông và phát triển bền vững thị trường bất động sản" vừa được tổ chức, phần lớn ý kiến đều cho rằng, để khơi thông và phát triển bền vững thị trường bất động sản, vấn đề về chính sách tín dụng chỉ là giải quyết tình thế trước mắt, còn nguồn vốn và chính sách mới chính là hai vấn đề căn cơ.

Chẳng hạn như, thời gian qua, vấn đề đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường được quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã khiến cho hàng loạt dự án ở TP. HCM bị ngưng trệ. Tiếp đến, Nghị định 120/2010/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất có hiệu lực từ 1/3/2011, nhưng đến nay vẫn chưa tìm thấy lối ra cho những vướng mắc về cách tính tiền sử dụng đất. Theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó chủ tịch Hội Luật gia TP. HCM, về cơ bản, những bất cập được quy định trong Nghị định 69 và Nghị định 120 là giống nhau. Đó chính là câu chuyện xoay quanh khái niệm vốn gây tranh cãi thời gian qua là "đóng tiền sử dụng đất theo sát giá thị trường". Cụ thể, giá đất tính thu tiền sử dụng đất là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; trường hợp giá quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp. Tuy nhiên, làm thế nào để xác định được giá thị trường và làm thế nào để xác định "sát với giá thị trường"? Chính từ những khái niệm mơ hồ này đã làm rối tung việc tính và đóng tiền sử dụng đất của cơ quan thuế với các doanh nghiệp địa ốc thời gian qua. Ông Lê Ngọc Tú, Giám đốc Công ty Phát triển nhà Bình Dân cho biết, Công ty đầu tư Dự án Bình Dân phục vụ tái định cư Dự án kênh Ba Bò. Công ty đầu tư vào 14.000 m2 đất ruộng, ra được sản phẩm gồm 5.000 - 7.000 m2 đất ở, thế nhưng khi thẩm định giá để nộp tiền sử dụng đất thì cơ quan thuế báo số tiền thuế phải đóng lên đến 57 tỷ đồng. Trong khi đó, kế hoạch của Công ty là nếu bán hết dự án cũng chỉ được tối đa 60 tỷ đồng, sau khi trừ đi chi phí đầu tư thì không đủ đóng tiền sử dụng đất. Chính từ cách tính bất hợp lý này mà dự án đã bị ách tắc từ năm 2009 đến nay. Mới đây, CTCP Nhà Việt Nam đã công bố quyết định thanh lý khu đất gần 5.000 m2 tại phường Trường Thạnh (quận 9, TP. HCM) theo đơn giá 1,6 triệu đồng/m2. Lý do là tiền sử dụng đất theo Nghị định 69/2009/NĐ-CP quá cao dẫn đến kinh doanh không hiệu quả. Thống kê từ Sở Tài nguyên và Môi trường TP. HCM cho thấy, hiện TP. HCM có khoảng 46 dự án nhà ở đã hoàn thành thủ tục giao đất nhưng chưa nộp được tiền sử dụng do chờ xác định theo giá thị trường. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, nếu các quy định về đóng tiền sử dụng đất không sớm được sửa đổi thì không dự án nào thực hiện được hoặc không dám thực hiện, vì chưa biết được đầu tư sẽ lỗ lãi thế nào. "Chính phủ và Bộ Tài chính nên xem xép phương án thu tiền sử dụng đất các dự án bất động sản trên cơ sở ấn định tỷ lệ phần trăm. Tỷ lệ này có thể là 10%, 15% hoặc 20% để tránh cơ chế xin - cho và đơn giản hóa thủ tục hành chính", ông Châu kiến nghị và cho rằng, nếu doanh nghiệp có lợi nhuận thì sẽ nộp thêm thuế thu nhập doanh nghiệp, nếu bị lỗ thì chịu hoặc cân nhắc không đầu tư dự án nữa.

Ách tắc mua bán vì thuế thu nhập cá nhân

Trong khi các dự án đầu tư bất động sản bị ngưng trệ do quy định đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường, thì hoạt động mua bán sản phẩm bất động sản thời gian qua cũng trở nên kẹt cứng, không giao dịch được, vì quy định pháp luật về cách tính thuế thu nhập từ bất động sản chưa rõ ràng. Các chuyên gia cho rằng, cách tính thuế thời gian qua không hợp lý. Chị Nguyễn Thị H. (quận Thủ Đức, TP. HCM) cho biết, chị mua một căn hộ ở quận 2. Gần đây, do cần tiền nên chị quyết định chuyển nhượng căn hộ. Tuy nhiên, khi hồ sơ chuyển nhượng được nộp lên cơ quan thuế, cơ quan thuế đã gửi thông báo nộp thuế cho chị với số tiền thuế phải nộp là 21,6 triệu đồng, trong khi số tiền chênh lệch thu được từ chuyển nhượng căn hộ chỉ gần 6 triệu đồng. "Do căn hộ tôi mua từ năm 2008, không xác định được giá mua nên phải đóng thuế 2% trên tổng giá trị hợp đồng", chị H. nói. Trường hợp khác là của anh T., chủ một căn hộ hơn 100 m2 ở Dự án Saigon Pearl (quận Bình Thạnh, TP. HCM). Năm 2008, anh mua căn hộ ở đây với giá 3.200 USD/m2, hiện anh bán với giá 2.200 USD/m2. Mặc dù bán lỗ, nhưng anh vẫn bị đóng thuế thu nhập cá nhân. Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Techcom Real, thị trường bất động sản vốn đã khó khăn, sự chưa hợp lý trong việc tính thuế thu nhập cá nhân hiện nay đã làm cho nhà đầu tư thêm nản lòng. Đó là chưa kể, không ít giao dịch được các bên thực hiện, nhưng khi hồ sơ chuyển sang cơ quan thuế thì bị ách tắc, khiến cho giao dịch bị phá sản. Qua tìm hiểu thông tin từ ngành thuế TP. HCM, hiện có cả ngàn hồ sơ xin chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, đất nền tại TP. HCM đã nộp cho cơ quan thuế không được giải quyết, do quy định việc đóng thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản chưa rõ ràng.

(Theo ĐTCK)