Xây nhà làm văn phòng để cho thuê nhưng rồi lại chuyển sang nhà nghỉ, hay chung cư mini, không ít chủ đầu tư cá nhân đang trong cái vòng luẩn quẩn tìm lối thoát.

Vỡ kế hoạch

Ngôi nhà 7 tầng mặt trên diện tích đất hơn 300m2 tại đường Triều Khúc được khánh thành cách đây ít lâu. Ông Khang, chủ ngôi nhà này là một "đại gia" buôn bán từ đồng nát sắt vụn, tích cóp sau bao năm làm ăn, ông quyết định phá bỏ toàn bộ ngôi nhà xây văn phòng cho thuê. Theo tính toán ban đầu, nếu cho thuê hết cả tòa nhà 7 tầng, mỗi tháng ông cũng thu về trăm triệu đồng. Bỏ ra một khoản tiền không nhỏ để thuê thiết kế, đầu tư xây dựng lên tới cả tỷ đồng, nhưng ngôi nhà xây xong, treo biển văn phòng cho thuê đã bao lâu mà không khách nào tới thuê. Đơn giản, ngôi nhà ở vị trí trong dãy phố nhỏ, nơi đây cũng không tập trung nhiều văn phòng, doanh nghiệp, bên cạnh đó, không có tầng hầm để xe những như bộ phận quản lý chuyên nghiệp. Ông cũng chỉ treo biển cho thuê nhà mà không hề quảng cáo hay có mối quan hệ nào khác... Sau nửa năm lợi nhuận thu về là con số 0, tiền trong túi cũng cạn dần, ông đành phải đầu tư thêm gần 1 tỷ nữa để chia phòng, sắm nội thất, điều hòa,... làm nhà nghỉ cho thuê với giá 500 nghìn đồng/phòng/đêm. Dù lác đác vài khách nhưng dẫu sao ông cũng có thêm một chút ít thu nhập. Thu không đủ chi, ông Khang méo mặt vì quả đầu tư liều của mình. Ông Khang cho biết, doanh thu phòng không đáng kể trong khi đó nhiều khoản chi như nhân viên lễ tân, bảo vệ, điện nước...

Là một người có thâm niên trong lĩnh vực kinh doanh nhà nghỉ, anh An, một chủ nhà nghỉ ở Nguyễn Văn Cừ, quận Long Biên, cũng phải ngán ngẩm vì doanh thu giảm sút. Theo chia sẻ của anh An, năm 2012 là năm hoạt động kinh doanh bi đát khi doanh số phòng cho thuê chỉ đạt hơn 10 khách/ngày, cao điểm cũng chỉ lấp đầy khoảng 2/3 số phòng. Trong khi đó, chỉ vài năm trước, mỗi tháng anh thu về hàng trăm triệu đồng. Ngôi nhà 5 tầng ở khu vực nhiều nhà nghỉ như của anh trước đây "hái ra tiền". Anh An cho biết, khó khăn kinh tế đã khiến lượng khách đến nhà nghỉ sụt giảm mạnh. Anh cũng đang tính chuyển công năng nhà nghỉ này sang cho thuê để ở, hoặc chia nhỏ từng phòng làm nhà trọ. "Nếu chuyển sang cho thuê để ở với giá khoảng 3 triệu đồng/phòng/tháng, chắc chắn sẽ có đắt khách, mặc dù ít tiền nhưng cũng là cách xoay sở trong tình cảnh khó khăn hiện nay", anh An chia sẻ. Cùng cảnh ngộ, anh Nguyên, giám đốc một công ty xây dựng đang rao bán ngôi nhà 7 tầng tại Mỹ Đình của mình sau khi hoàn thành cách đây không lâu. Sau khi tính kỹ về nhu cầu khách nước ngoài thuê nhà để ở tại khu vực Mỹ Đình, anh Nguyên quyết định đầu tư hơn 10 tỷ đồng để xây ngôi nhà trên mảnh đất hơn 100m2 với toàn bộ trang thiết bị nội thất hiện đại. Hai tầng trên cùng, gia đình anh dành để ở còn toàn bộ các tầng bên dưới để cho khách nước ngoài thuê, và tầng hầm để xe. Mặc dù quảng cáo rầm rộ khắp nơi nhưng chưa có một khách nào gọi điện hỏi thuê. Sức ép về tài chính, anh Nguyên đang rao bán với giá 27 tỷ đồng để lấy vốn trang trải tuy vậy cũng khó có thể bán được trong thời điểm này. Anh Nguyên cho biết, trong tháng này không bán được anh đành phải chuyển tòan bộ văn phòng ở Nguyễn Phong Sắc về đây cho bớt phần nào vấn đề tài chính.

Bài học về đầu tư

Thời kỳ thịnh vượng của thị trường bất động sản, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ hay cả nhà nghỉ cũng đạt công suất cao, thu về một nguồn tài chính dồi dào cho các ông chủ. Nhảy vào thị trường không đúng thời điểm, họ đã gặp phải rủi ro lớn khi vừa đầu tư xong lại tính chuyện chuyển đổi công năng, đây cũng chỉ là giải pháp mang tính tạm thời. Chủ nhà nghỉ chấp nhận giảm doanh thu phòng sang giải pháp nhà cho thuê nhưng cũng khó triển khai bởi tâm lý người thuê không muốn vào nhà nghỉ để thuê nhà ở dù mức giá không phải là cao. Phòng nhà nghỉ không có bếp để nấu ăn cũng là điều bất tiện. Còn đối với văn phòng, anh Nguyên cảm thấy "xót của" khi đồ nội thất vệ sinh cao cấp, sàn gỗ hàng trăm triệu đồng mỗi tầng chuyển lại dành cho nhân viên sử dụng, dễ dẫn tới hư hỏng và xuống cấp. Ông Khang chuyển văn phòng thành nhà nghỉ cũng gặp không ít trở ngại. Toàn bộ tường bên ngoài là cửa kính, diện tích sàn mỗi tầng rộng, không chia phòng và cả nhà vệ sinh cũng không thuận lợi. Rủi ro nhất là những người mới "chân ướt chân ráo"ra nhập thị trường. Họ phải dồn một khoản tiền lớn từ cá nhân, huy động từ người thân, ngân hàng để xây dựng một tòa nhà với giá xây dựng hàng chục tỷ. Khi vào hoạt động không đúng thời điểm, doanh thu thấp, khoản tiền trả lãi mỗi ngày khiến không ít ông chủ ngồi trên đống lửa. Ông Nguyễn Minh Tuấn, một chuyên gia của công ty tư vấn cho rằng, một dự án khi triển khai họ phải nghiên cứu tiền khả thi cũng như kế hoạch marketing, hoạt động quản lý của tòa nhà. Những chủ đầu tư cá nhân thường chỉ xây dựng tòa nhà theo những kinh nghiệm từ bản thân cũng như học hỏi của bạn bè, ít khi nhờ đến các đơn vị tư vấn. Thực tế, họ cũng ít các mối quan hệ và nguồn khách thuê nên sẽ gặp khó khăn lúc tòa nhà đi vào hoạt động. Hiện, nguồn cung văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ đều dồi dào, người thuê chỉ chọn những tòa nhà có vị trí tốt, dịch vụ quản lý chuyên nghiệp và giá tốt. Theo ông Tuấn, các tòa nhà tư nhân có thể thay đổi công năng một cách tự do. Điều này trái ngược với các tòa nhà lớn, họ phải xin phép và mất nhiều thời gian. "Bất động sản không phải là sân cho cho tất cả mọi người, những ông chủ có kinh nghiệm còn đang phải ngoắc ngoải. Với số tiền lớn như vậy, nếu họ gửi ngân hàng thì đang ung dung sống khỏe", ông Tuấn cho biết.