Nhà đầu tư kêu trời, nhưng dự án vẫn thi công, rao bán đều đặn... Đây chính là những nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay. Hãy nghe “người trong cuộc” chia sẻ những nhận định về viễn cảnh của thị trường BĐS. Và đâu sẽ là phân khúc để NĐT “hạ cánh” an toàn?

Ông Nguyễn Anh Tú, Tổng giám đốc, Tổng công ty KD DV BĐS Đất Xanh (DXS): Đất nền sẽ sôi động

- Có thể nói, giai đoạn từ cuối năm 2007 đầu năm 2008, thị trường BĐS sôi động hơn hẳn với phân khúc căn hộ cao cấp, kế đến là phân khúc căn hộ giá rẻ. Tuy nhiên, từ cuối năm 2010 đến nay, do ảnh hưởng bởi chính sách thắt chặt tín dụng, thị trường căn hộ nói chung (cao cấp, giá rẻ) về cơ bản vẫn còn giao dịch, nhưng đang theo chiều hướng chững lại. Vì vậy, phân khúc căn hộ cũng không còn là kênh đầu tư hấp dẫn nữa. Trong khi đó, ngay thời điểm này, đất nền giá thấp lại đang “nóng” lên, tạo hướng đầu tư “khá ổn” cho NĐT, do sản phẩm có tính thanh khoản tốt, đã trở thành yếu tố hấp dẫn cả NĐT ít tiền, lẫn NĐT chuyên nghiệp. Do đó, có khả năng phân khúc này, từ nay đến cuối năm vẫn sôi động. Lẽ dĩ nhiên không thể tìm thấy sản phẩm đất nền giá thấp tại khu vực TP.HCM. Nhưng ờ một số khu vực vùng ven thuộc các tỉnh Đồng Nai, Bình Dương, Long An... giá đất còn khá thấp. Đây mới chính là nguồn cung cấp đất nền giá rẻ cho thị trường BĐS đất nền hiện nay. Tuy nhiên, để tránh rủi ro về thủ tục pháp lý hay tình trạng “sốt giá ảo”, NĐT nên quan tâm đến đơn vị phân phối. Bởi vì, họ sẽ giúp NĐT giải quyết nhanh khâu thủ tục chuyển nhượng sản phẩm. Không những thế, họ còn hỗ trợ NĐT tìm kiếm khách hàng sang nhượng lại nếu NĐT có nhu cầu.

Ông David Henry - Giám đốc Điều hành VinaCapital: Vấn đề là phải biết chờ đợi

- Hiện tại, căn hộ vẫn đang là hạng mục hấp dẫn nhất, bởi một khi chi phí tài chính tăng cao sẽ tạo áp lực lớn cho những dự án có quy mô như khu phức hợp, trung tâm thương mại. Những phân khúc này sẽ được cải thiện trong một vài năm tới, lúc đó, VinaCapital sẽ tăng cường đầu tư. Thời điểm 2006 - 2007, VinaCapital đã huy động được 600 triệu USD cho Quỹ đầu tư BĐS VinaLand 1 (VNL1), và nay đã được giải ngân hoàn toàn. Chúng tôi tin rằng Việt Nam là một thị trường tiềm năng về mặt dài hạn, dù trước mắt, chúng ta đang phải đối diện với những thử thách về lạm phát. Vấn đề là phải biết chờ đợi! Hiện tại, VinaCapital chưa có kế hoạch để giới thiệu quỹ mới cho đến khi triển khai và kinh doanh tốt sản phẩm từ các dự án do mình sở hữu. Nhìn chung, thị trường đang phải đối diện với nhiều khó khăn. Trong đó, lãi suất cao đã gây khó cho những nhà phát triển BĐS địa phương và nhiều NĐT nước ngoài đang tìm kiếm những thương vụ có giá trị tốt để chuyển nhượng lại những dự án đó.

Ông Robert Johnston, Giám đốc Chiến lược và giải pháp cho khách hàng, Công ty TNHH Cushman & Wakefield Việt Nam: Thời điểm tốt để thuê văn phòng

- Đây chính là thời điểm thuận lợi để khách hàng thuê văn phòng với giá tốt. Theo đó, xu hướng sẽ tiếp tục phát triển tốt hơn cho đến năm 2012. Điều này cũng dễ dàng nhận thấy qua so sánh giá thuê văn phòng từ năm 2010 - 2011. Cụ thể, tại thời điểm này, giá thuê văn phòng tòa nhà Bitexco (Tập đoàn Bitexco) đang được chào từ 38 - 45 USD/m2, trong khi trước đó vài tháng, giá vẫn đang ở ngưỡng 50 - 70USD/m2. Tình trạng này được lặp lại của tòa nhà Kumho Asiana (Công ty TNHH Kumho Asiana Plaza Sài Gòn). Đó là chưa kể đến một số cao ốc khác mới xuất hiện như: Centec Tower (Công ty CP Đầu Tư Sao Phương Nam), Sailing Tower (Tổng công ty Xây dựng số 1 - CC1)... đã làm cho thị trường BĐS văn phòng cho thuê trở nên mất cân đối cung - cầu. Chỉ riêng tòa nhà Bitexco với diện tích 3.400m2 đã làm cho tỷ lệ văn phòng hạng A từ chỗ trống 5% đã tăng lên 25%. Đến năm 2012, với sự góp mặt của nhiều cao ốc văn phòng sẽ làm cạnh tranh ngày càng khốc liệt hơn, và dĩ nhiên, khách hàng sẽ là người hưởng lợi. Song, hầu hết khách hàng thuê văn phòng hạng A đều là những công ty nước ngoài. Theo đó, cách mà họ nhìn thị trường Việt Nam là ở tiềm năng trong tương lai. Vì vậy, nếu nhận thấy rủi ro thì họ sẽ không tiếp tục thuê dài hạn. Và những lý do họ quan tâm hàng đầu là lạm phát. Tuy nhiên, ngay thời điểm này, nếu khách hàng bắt đầu với việc chọn mặt bằng mới thì sẽ có rất nhiều lựa chọn với mức giá rất cạnh tranh. Nhưng, điều này còn phải dựa vào tên tuổi của đơn vị thuê cũng như diện tích và thời hạn thuê. Tuy nhiên, do ảnh hưởng của thị trường, hiện nay một thực tế không thể phủ nhận là văn phòng hạng A không hút khách, bởi nguồn vốn FDI năm 2011 có phần giảm so với năm 2010.

Ông Phạm Vũ Hải Anh - Trưởng phòng Kinh doanh Công ty CP Hồng Hạc Đại Lải: Nghỉ dưỡng không thích hợp lướt sóng

- BĐS trầm lắng hiện đang diễn ra cho các phân khúc nhà ở đô thị. Tuy nhiên, thị trường BĐS nghỉ dưỡng có phân khúc khách hàng riêng, mang tính đầu tư lâu dài. Theo đó, BĐS nghỉ dưỡng không phải là loại hình sản phẩm phù hợp cho khách hàng đầu tư kinh doanh theo hình thức lướt sóng. Nhớ lại năm 2009, khi thị trường BĐS chịu tác động mạnh từ cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, thì thị trường BĐS nghỉ dưỡng vẫn là một “điểm sáng”. Điều này xuất phát từ việc phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng phải chịu tác động vĩ mô trong dài hạn, và ít nhạy cảm với những biến động của thị trường. Có thể nói, BĐS nghỉ dưỡng là phân khúc có tính an toàn cao nhất trong các phân khúc thị trường BĐS. Bởi vì khách hàng của phân khúc này chủ yếu có hai hình thức: đầu tư vào tài sản và cho kỳ nghỉ trong tương lai. Hiện tại, BĐS nghỉ dưỡng của Flamingo Đại Lải Resort đang triển khai là các biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái cao cấp, phân khúc khách hàng hướng đến là khách hàng có nhu cầu cho kỳ nghỉ trong tương lai, sở hữu các giá trị đặc sắc về nghệ thuật trong kiến trúc, cảnh quan rộng.

Ông Ngô Trần Công Luận, Tổng giám đốc Công ty An Tây: Tìm khách hàng phân khúc nhỏ

- Ai cũng biết, thị trường BĐS vào lúc này là không tốt, nếu không muốn nói là “buồn thảm” nhất khu vực. Vì thế, nhà phát triển BĐS muốn tung dự án ra lúc này cần phải có niềm tin ở sản phẩm của mình. Theo đó, nhà đầu tư phải xác định rõ phân khúc khách hàng muốn hướng đến, để có thể tạo ra dòng sản phẩm tương đồng. Đó là những nền tảng cơ bản, mà nhà đầu tư phải nắm để không quá lệ thuộc vào thị trường. Chúng tôi thể hiện xu hướng này trong Dự án AnTay HQ (viết tắt của ”the headquarters”, hay “đại bản doanh”) triển khai tại quận 7, TP.HCM, bao gồm 46 căn nhà và villa lớn và rất lớn ở mặt tiền đường trọng điểm Nguyễn Hữu Thọ. Theo đó, với những mặt tiền có chiều rộng từ 11,5 - 20,5m, khu nhà tại HQ có thể được sử dụng làm showroom, nhà hàng, văn phòng hoặc mặt bằng cho thuê.…Riêng 46 căn villa, tất cả đều có 1 tầng hầm với 4 tầng, có tổng diện tích sàn mỗi căn từ 614 - 1.813m2. Từng căn villa đều có tầng hầm riêng có thể chứa đến 6 xe hơi trở lên. Dù giá mỗi sản phẩm của HQ từ 12 - 22 tỷ đồng nhưng chúng tôi vẫn tự tin tung ra dòng sản phẩm này để tìm kiếm những khách hàng nằm trong một phân khúc nhỏ, nhưng mang tính đặc thù riêng biệt. Do vậy, thị trường có “sốt” hay không thì đây vẫn là tài sản mà họ cần.

(Theo Doanh nhân Sài Gòn)