Cách đây 3 năm, làn sóng mua đất lên cao đã đẩy giá ở những vùng đất hẻo lánh như Bình Dương, Đồng Nai và Long An tăng cao ngất ngưởng. Giờ đây sau nhiều đợt hạ nhiệt, thị trường này đang định hình mặt bằng giá mới và trầm lắng hơn nhiều. Phần lớn DN BĐS đã rút lui, số còn lại vẫn đang nỗ lực lôi kéo khách hàng bằng những dự án mới.

Những “siêu đô thị”

Về Bình Dương, đi bất cứ huyện nào cũng dễ dàng nhận thấy các dự án quy hoạch KĐT hoành tráng. Hàng loạt dự án BĐS tại Bình Dương đã và đang được triển khai hứa hẹn hình thành những “siêu” đô thị với các tên gọi Mỹ Phước 1, 2, 3, 4 và đặc biệt là Ecolake Mỹ Phước với tổng diện tích 226ha (đầu tư hơn 600 triệu USD). Nhưng hoành tráng nhất là dự án TP mới Bình Dương với quy mô 1 nghìn ha được UBND tỉnh Bình Dương khởi công xây dựng ngày 26/4/2010 với tổng vốn đầu tư hơn 150 nghìn tỷ đồng. Tại Đồng Nai nhiều dự án lớn cũng đã khởi động. Dự án KĐT Đông Sài Gòn (tọa lạc trên địa bàn xã Phú Thạnh và Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai, nằm sát Q.9, TP.HCM), có tổng vốn đầu tư 6 tỷ USD, được khởi động từ tháng 9/2009. Giai đoạn 1, dự án đã có diện tích lên đến 759ha. Chủ đầu tư dự án là Cty CP Đầu tư Nhơn Trạch (một đơn vị thành viên của TCty Tín Nghĩa, Đồng Nai)… và hàng loạt dự án KĐT lớn chào hàng của Tín Nghĩa, Donaland và Sonadezi. Đáng chú ý là các dự án: “Phố Đông Biên Hòa” bao gồm khu dịch vụ, tài chính, khu căn hộ cao cấp, khách sạn... rộng 335ha, mặt trước nằm ven xa lộ Hà Nội, cách TP.HCM 30km, mặt sau là nhánh sông Đồng Nai; Dự án tổ hợp sân gôn, khu nhà ở nghỉ dưỡng cao cấp “cù lao Tân Vạn” 45ha; KĐT kinh tế mở Long Hưng 1.170ha và KĐTM Đông Sài Gòn 940ha.

Còn chờ hạ tầng

Hạn chế lớn nhất của thị trường BĐS Đông Nam bộ đó là hạ tầng giao thông không đáp ứng được với hạ tầng đô thị. Nhiều chuyên gia nhận định thị trường BĐS Đồng Nai sẽ vẫn chỉ là tiềm năng trong nhiều năm tới. Các DN BĐS dù đang hết sức cố gắng phát triển thị trường này, nhưng cũng chỉ là những cố gắng nhằm đón đầu tiềm năng. Dù chỉ cách TP.HCM 30 - 50km, thế nhưng giao thông từ TP.HCM về các tỉnh này là một bài toán cực kỳ nan giải. Từ trung tâm TP đi Bình Dương nhanh lắm cũng phải mất một tiếng rưỡi (chưa kể ùn tắc giao thông). Lưu thông về Đồng Nai còn bi kịch hơn, toàn bộ hơn 30km tuyến đường duy nhất đi từ TP.HCM về Biên Hòa luôn bị kẹt cứng, trung bình phải mất từ 2 - 3 giờ đồng hồ. Với tình trạng giao thông yếu kém như hiện nay người dân không thể sống tại Đồng Nai mà đi làm tại TP.HCM. Hậu quả dẫn đến nhiều khu dân cư cao cấp tại Long Thành, Nhơn Trạch, Mỹ Phước (Bình Dương) to đẹp nhưng hoang vắng người, như khu dân cư Long Thọ - Phước An ở Nhơn Trạch đã xây cả dãy phố mà không ai ở và đang rao bán. Tuy nhiên, trong tương lai với quy hoạch cơ sở hạ tầng gồm nhiều dự án quốc gia lớn như sân bay quốc tế Long Thành, đường cao tốc TP.HCM - Long Thành - Dầu Giây, dự án mở rộng QL51... sẽ tạo được đòn bẩy cho các KĐT, khu dân cư phát huy được vai trò đáp ứng nhu cầu nhà ở và chỉnh trang đô thị.

Chậm chưa phải đã là chắc

Tỉnh Bình Dương có khoảng 200 dự án khu dân cư, KĐT nhưng trong số này còn có khá nhiều dự án dở dang, chưa đền bù xong. Nhiều chủ đầu tư không đủ năng lực, có khi giao đất hàng chục năm nhưng chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện. Có những thời điểm giá nhà đất lên cao, các dự án Mỹ Phước 1, 2 và 3 đã được các nhà đầu tư tại TP.HCM săn đón ráo riết. Thế nhưng trong cơn bão giảm giá trên thị trường nhà đất, giá trị nhà đất đã bị mất ít nhất 60%, có nơi còn bị mất đến 80%. Chẳng hạn, đất dự án trong KĐTM Mỹ Phước (Bình Dương), lúc cao điểm lên đến 6,5 triệu đồng/m2, nhưng lúc thấp nhất chỉ còn 2 triệu đồng/m2.

Tại Đồng Nai, các dự án nhà ở trên địa bàn huyện Nhơn Trạch được quảng bá hầu khắp trên các phương tiện với những “mỹ từ” hút khách nào là vị trí thuận lợi, nằm sát tuyến cao tốc, trên các trục giao thông huyết mạch, gần sân bay Long Thành, cơ sở hạ tầng hoàn thiện và tiện nghi hiện đại với các công trình chợ, trường học... Tuy nhiên hàng loạt dự án như Đệ Tam, Thành Hưng, Licogi, Hà Nội với quy mô vài chục đến hàng trăm hecta xây xong thì cũng chưa biết phục vụ cho ai ngoài các nhà đầu tư ở TP.HCM và các địa phương. Sau 8 năm triển khai, hiện nay các khu này đã hoàn chỉnh hạ tầng, đường sá thênh thang, có bảng tên đường hẳn hoi, lác đác vài cụm nhà biệt thự hoặc nhà liên kế nhưng vẫn hoang vắng. Các khu đất phân lô thì ngút ngàn cỏ cây, cao vượt đầu người. Đối với dãy nhà phố xây sẵn hầu như bị bỏ hoang phế, không có người ở. Tường lở lói, cửa kính bể nát… Mặc dù có những chuyển động tích cực trong thời gian gần đây, tuy nhiên theo đánh giá của các chuyên gia BĐS, khu vực Đông Nam bộ vẫn chưa thoát khỏi thế tiềm năng, tính thanh khoản thấp hơn thị trường TP.HCM rất nhiều, đặc biệt trong giai đoạn thị trường thoái trào. Sự nhộn nhịp của thị trường chỉ là chuyện nội bộ của giới đầu tư mua đi bán lại.

(Theo Xây dựng)