Cũng như TP Hồ Chí Minh, thị trường chung cư tại Hà Nội đã có những dấu hiệu chững lại và giảm giá mạnh. Doanh nghiệp cần phải có những chiến lược kinh doanh linh hoạt. Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng đã có cuộc chia sẻ với phóng viên về thị trường chung cư hiện nay và những lời khuyên cho doanh nghiệp.

Thưa ông thị trường chung cư hiện tại rất khó khăn, liệu có sự đổ vỡ của các doanh nghiệp đầu tư phân khúc này?

Như chúng ta đã biết thị trường nhà ở tại TP HCM không phải chỉ hiện nay mà sau một đợt tăng giá rất cao từ năm 2007, cả năm 2008, 2009 và đặc biệt là đầu năm 2010 giá giảm, giao dịch trầm lắng. Thị trường chung cư tại Hà Nội cũng tương tự nhưng có độ trễ chậm hơn, có đợt tăng giá rất cao năm 2009, lúc lên tới 40%. Hiện nay, thị trường chung cư Hà Nội đã có chững lại và giảm so với đầu năm 2011, nhưng giá tháng 6 so với tháng 1/2011 cũng không giảm. Thị trường Hà Nội còn nhiều cơ hội để giảm giá.

Thị trường TP.HCM sau đợt giảm giá tương đối dài, một số phân khúc của thị trường đặc biệt có giá từ 25 triệu đồng/m2 trở xuống, dư địa giảm giá còn rất ít, thậm chí một số dự án không còn dư địa để giảm giá nữa. Nếu không giải quyết được nhưng cơ chế, vấn đề thị trường đầu ra cho doanh nghiệp, tăng nguồn vốn vay cho người mua nhà, doanh nghiệp sẽ không có khả năng thu hồi vốn, dẫn tới thu lỗ. Nhưng gọi là đổ vỡ không phải là lớn, bởi những nhà đầu tư cấp 1 đã bán sản phẩm rồi, chỉ có những nhà đầu cơ, chủ đầu tư cấp 2, năng lực tài chính yếu, phụ thuộc ngân hàng hoặc chỉ có một dự án để “trứng một giỏ” sẽ dẫn tới rủi ro. Những người dân có một ít tiền tham gia kinh doanh vài căn hộ sẽ bị thua lỗ, đổ vỡ nói chung sẽ khó.

Những giải pháp nào Bộ Xây dựng đã đưa ra để thị trường khởi sắc?

Bộ Xây dựng đã có nhiều kiến nghị đưa ra đề xuất với Chính phủ trong đó làm nhiều các giải pháp, quan trọng là đa dạng cơ cấu nhà chung cư. Theo thống kê giảm giá trong phân khúc nhà chung cư, căn hộ cao cấp giảm rất sâu. Hiện nay nhiều căn hộ rộng 200 – 300m2, thậm chí nhà chung cư penthouse giá mấy chục tỷ một căn hộ chưa hợp lý trong thị trường hiện nay. Chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp, trong lúc thị trường ổn định nếu chiến lược kinh doanh không tốt vẫn dẫn tới thua lỗ không phải lúc thị trường trầm lắng như này. Cái quan trọng của doanh nghiệp là phải lựa chọn chiến lược kinh doanh cho tốt. Những nhà trung bình bán giá 20 triệu đồng/m2 rất ít, có dự án thì ở khu vực rất xa. Trong các quận nội thành, không có nhà nào dưới 20 triệu đồng/m2 chưa hợp lý, có nhà diện tích lớn trên 100, 200m2, giá hàng chục tỷ đồng. Cái chiến lược kinh doanh đã hợp lý chưa? Thứ hai, siết chặt tín dụng của Chính phủ đây là chủ trương rất đúng đắn. Bản thân trong tín dụng, cái gì thắt chặt, cái gì giữ nguyên, thậm chí tăng tỷ trọng lên nhưng mà trong cái giỏ chung của bất động sản không thay đổi.

Hiện nay, ngân hàng thắt chặt bất động sản phi sản xuất từ 22% xuống 16%, khỏan cho vay mua nhà ở phải tăng lên mới tăng đầu ra cho doanh nghiệp nhưng để phát triển các dự án mới, giải phóng mặt bằng, vay để đầu tư các dự án công trình văn phòng cao cấp cần phải giảm. Nhưng mà cần tăng làm sao để tăng tính thanh khỏan cho nhà đầu tư, các doanh nghiệp mới có tiền để trả ngân hàng cũng là tăng thanh khỏan cho ngân hàng, tăng tỷ trọng cho người dân vay để mua nhà. Hiện nay vẫn còn dư địa để chúng ta cho vay được. Trong tổng chi phí bất động sản, từng lọai mục phân ra nhiều loại như cho vay đầu tư khu công nghiệp, cho vay đầu tư kinh doanh nhà ở, đầu tư văn phòng, khách sạn, cửa hàng, chợ, cho vay nhà ở, sửa nhà ở để bán…có những cái phải giảm hạn chế, có cái phải tăng để tăng thanh khoản. Hiện nay thị trường trầm lắng không có giao dịch, bởi người dân không có tiền để mua nhà. Bộ Xây dựng sắp tới sẽ tập trung vào vấn đề thực hiện nghị quyết của Chính phủ, thứ hai phải linh hoạt trong vấn đề tín dụng bất động sản, thứ ba bản thân doanh nghiệp cũng phải quan tâm tới thị trường, coi trọng tính khả thi của dự án.

Ông có lời khuyên gì cho các nhà đầu tư và phát triển dự án trong thời điểm hiện nay?

Đây là lúc khó khăn chung, nhà nước ngay nghị định 71 đã có nhiều tháo gỡ cho doanh nghiệp cho phép chưa xây móng đã được huy động 20%, xong móng bán huy động vốn vay. Doanh nghiệp cần tận dụng những cái nhà nước, cơ chế chính sách cho. Chiến lược kinh doanh rất quan trọng, trong khó khăn có doanh nghiệp vươn lên. Cơ cấu làm sao cho phù hợp, chiến lược kinh doanh tốt, lúc nào cũng có khách hàng, khách hàng ở đâu giai đoạn nào. Lời khuyên đối với doanh nghiệp là hãy làm đúng khả năng của mình, hãy tìm ra cái khác biệt so với những doanh nghiêp khác.

Duy Khánh thực hiện