Bất động sản 2012 cơ hội từ khủng hoảng đó là chủ đề của hội thảo do VCCI, Bộ Xây dựng, báo Diễn đàn Doanh nghiệp và Hiệp hội bất động sản Việt Nam phối hợp tổ chức. Trong lúc thị trường khó khăn, các cơ quan nhà nước và doanh nghiệp đã có cuộc chia sẻ thảo luận sôi nổi về vấn đề này.

Giá nhà liệu đã chạm đáy

Theo ông Phan Thành Mai, Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, hàng loạt doanh nghiệp BĐS mạnh được niêm yết trên sàn chứng khoán báo cáo kết quả kinh doanh trong năm 2011 đều đạt thấp hơn nhiều so với kế hoạch. Có doanh nghiệp chỉ đạt trên 10%, một số đạt khoảng 30% kế hoạch, duy nhất có một doanh nghiệp đạt khoảng 100% kế hoạch năm.

Không chỉ các công ty bất động sản mà những ngành liên quan cũng chịu ảnh hưởng, tính đến quý I/2012, mức tăng hàng tồn kho của một số ngành như sản xuất xi măng, vôi vữa đã lên tới con số 55% so với cùng kỳ năm ngoái. Con số này ở ngành sản xuất thép là 59,1%. Tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu, mức ROE trên thị trường trong quý IV năm 2011 đã xuống rất thấp. Tỷ trọng nợ trên vốn chủ sở hữu rất cao, có doanh nghiệp lên tới 278%. Rất nhiều doanh nghiệp có lợi nhuận âm hoặc kể cả lợi nhuận có dương thì cổ phiếu cũng giảm giá. Ông Cấn Văn Lực, ngan hàng BIDV chia sẻ, 350 sàn giao dịch BĐS tại thị trường Hà Nội nhìn chung đều vắng khách. Cả nước có khoảng 260 khu công nghiệp nhưng tỷ lệ lấp đầy chỉ ở mức 60%. Trong quý 1, đã có 2.400 doanh nghiệp làm thủ tục giải thể. 11.600 doanh nghiệp đăng ký ngừng hoạt động có thời hạn hoặc dừng đóng thuế, con số này tăng 9% so với cùng kỳ năm 2011. Trên thực tế, chỉ 30% doanh nghiệp không tiếp cận được vốn ngân hàng còn 70% vẫn tiếp cận được. Nguyên nhân thì có nhiều: có doanh nghiệp kêu còn có nhiều thủ tục vay rườm rà, một nửa số doanh nghiệp thì vì thiếu tài sản thế chấp, còn 1/3 doanh nghiệp phản ánh lý do chính là lãi suất cao, không vay nổi...

Hỗ trợ từ chính sách

Ông Phan Thành Mai cho rằng, cuối năm 2011, Ngân hàng nhà nước đã dần tháo gỡ tín dụng cho một số lĩnh vực BĐS ra khỏi nhóm phi sản xuất, tuy nhiên các chính sách này chưa đủ mạnh nên chưa đem đến tác động thực tế. Trong tháng 4/2012, Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước đã có một loạt động thái tháo gỡ nhưng nếu chính sách thời gian tới vẫn chưa phù hợp thì các doanh nghiệp sẽ tiếp tục lún sâu hơn nữa vào khó khăn. Ngân hàng nhà nước đã chính thức hạ lãi suất trần huy động lần thứ 2 trong vòng 1 tháng, tiếp tục xuống 12%/năm từ ngày 11/4/2012, tạo nền tảng để kéo thấp lãi suất đầu ra cho vay đối với các DN. Đồng thời, mở rộng tín dụng cho đồng thời nhiều “cửa” trong hoạt động kinh doanh BĐS thông qua văn bản số 2056/NHNN-CSTT ngày 10/4/2012.

Ngay sau khi nhà nước mở “van” tín dụng cho BĐS, hầu hết các DN đều khẳng định họ chưa tiếp cận được ngay nguồn vốn. Tuy nhiên động thái này trước hết cải thiện niềm tin của thị trường; các ngân hàng có thể cải thiện bảng cân đối kế toán với việc tái phân loại các khoản nợ quá hạn liên quan đến BĐS và giải phóng các khoản tín dụng bị hạn chế trước đây và các DN BĐS sẽ được tái cấu trúc các khoản vay. Tác động trực tiếp là các ngân hàng có thể mở van tín dụng BĐS cho đối tượng vay cá nhân và sau đó góp phần kích cầu cho thị trường BĐS. Đại diện Hiệp hội BĐS Việt Nam tổng hợp đưa ra 3 đề xuất chính đối với thị trường BĐS trong năm 2012 bao gồm ổn định nguồn cung, thúc đẩy nguồn cầu và hỗ trợ tín dụng ngân hàng.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, từ nay đến 2015, Bộ sẽ tập trung hoàn thiện thể chế, công tác trọng tâm, xây dựng luật đô thị, sửa đổi luật xây dựng, nhà ở, rà soát dự án, tái cơ cấu thị trường BĐS, khuyến khích tăng sản phẩm nhà ở có quy mô nhỏ, hoàn thiện nghị định quản lý phát triển đầu tư tại đô thị. Chỉ đạo tập trung nhà ở cho 8 nhóm đối tượng: Người có công, người nghèo, người công nhân, sinh viên, cán bộ công chức nhân sĩ, sĩ quan lực lượng vũ trang,… Thực hiện ý kiến chỉ đạo của chính phủ, Bộ cũng tiếp tục rà soát cho vay các dự án thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Nghiên cứu thành lập cơ quan tái thế chấp chứng khoán hoá BĐS, tìm ra hướng hình thành nguồn vốn trung hạn và dài hạn cho thị trường BĐS; sửa đổi bổ sung chính sác🦋h thuế, xem xét thuế thu nhập cá nhân, sửa đổi bổ sung Luật chứng khoán quy định hỗ trợ thị trường BĐS phát triển. Tiếp tục cho phép các chủ đầu tư miễn giảm thuế xây nhà xã hội. Đồng thời rà soát đầu tư nước ngoài tham gia thị trường BĐS. Tập trung vào phân khúc nhà ở, khuyến khích đẩy mạnh nhà chung cư, nhà cho thuê, tập trung nhà thương mại và nhà ở xã hội. Đề xuất mô hình nhà ở theo Trung Quốc, nhà đầu tư làm dự án, nhà nước tạo cơ chế đất đai, xin nộp thuế theo nhà nước ban hành... Ông Ninh cũng cho biết, trong quý II, Bộ sẽ trình chính phủ cho phép xây dựng căn hộ 25m2🔯 trở lên với số lượng nhất định trong dự án, khuyến khích phát triển quy mô nhỏ.

Ông Cấn Văn Lực kiến nghị, nhà nước cần cụ thể hóa và đẩy nhanh chương trình tái cơ cấu nền kinh tế mà điểm nhấn là đầu tư công và khối doanh nghiệp Nhà nước. Nếu không, nợ xấu ngân hàng còn đó, các vấn đề phía sau bị dồn ứ, không thể giải quyết được. Song song với đó là quyết tâm cải tiến môi trường kinh doanh, cải cách hành chính, minh bạch thông tin, thủ tục thuế. Giãn lộ trình tăng chi phí đầu vào là điện, xăng dầu để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp. Chính sách cần đồng bộ và chủ động, tránh giật cục. Riêng vấn đề thuế, câu chuyện hiện nay không còn ở vấn đề giãn và giảm thuế mà Nhà nước cần xem xét, tiếp tục giảm, miễn một số loại thuế bởi thời gian qua doanh nghiệp không lời lãi để có tiền đóng thuế. Ở góc độ vi mô, lời khuyên tiên quyết cho doanh nghiệp là phải có biện pháp giảm tồn kho, giảm giá, khuyến mãi, theo dõi giám sát tồn kho hàng ngày. Ở khía cạnh nghiên cứu thị trường, ông John Gallander cho rằng, Chính phủ Việt Nam nên ưu đãi cho nhà đầu tư nước ngoài đến làm việc. Chính sách này không chỉ tốt trong ngắn hạn mà cả trong trung và dài hạn. Phó chủ tịch thường trực hiệp hội BĐS Việt Nam Tống Văn Nga lạc quan hơn, Nhà nước và Chính phủ phải nhanh chóng sửa đổi Nghị định 69 về quy hoạch sử dụng đất để nhanh chóng đưa giá đất về sát với thị trường. Bên cạnh đó, DN và ngân hàng nên bắt tay nhau vượt khó. Có như vậy thị trường BĐS cuối năm mới có hy vọng khởi sắc.

D.A